1 实属不易12月23日，中国土地市场迎来了里程碑式的突破：中国土地不再“必须国有”！研究历史你会发现，土地管理法制定于1986年，到现在为止总共才修正过4次，而距离今天，上次修正已经时隔14年了。由此可见，土地制度的改革，实属不易，自从商品房市场建立以来，土地国有化在人们心中已经是根深蒂固的概念。我们先来看一下这次改革的具体内容：1、删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；2、对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。3、现行城市房地产管理法，关于集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改。总结为：我国非农建设用地将不再“继续国有”，而符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有，直接入市交易。再简单点儿就是，农民的集体建设用地，可以不经过地方政府，直接与单位或个人交易。那么这个转变，对我们意味着什么？会给中国经济发展带来什么作用？对房价的影响如何？下面，子木带大家逐步解剖。2 意欲何如农民的集体建设用地一直以来都是很奇葩的存在。不是国有，也不是私有，而是农民共有，起初的根本目的是为了保障农民的土地权益。然而随着城市现代化发展，大城市周边的农民集体建设用地出现了很大的矛盾。因为城市发展必然要扩容，而扩容就必须要拓展新的土地。在此基础上，只能是地方ZF出面，向农民征收土地，从而把农村集体所有土地变成国有土地，然后通过“招拍挂”、划拨、以及协议出让的方式进入市场流通。因此，征收是国内土地进入交易市场的唯一“合法”途径。而地方ZF征地后再到土地交易市场出让，这样一来，地方ZF就成为了工业和商业用地唯一的买家和卖家。由此，土地一级市场就形成了经济学意义上的独有者。做生意大家都知道，任何买卖都要追求利润。那么低买高卖就成了地方获取土地收益的重要方式，寻租空间可谓之大，矛盾由此而生。于是，每次我们都能在中央经济会议听到相同的声音，一定要“切实转变政府职能，大幅减少政府对资源的直接配置”！如果此次土地改革能将农村和一级市场打通，那么未来农民获取出让土地收益会更高，而买家则能拿到相对之前更便宜的价格，更有利于市场充分发展。但是这个制度的实现，必须建立在地方、组织和个人之间的平衡点上。所以昨天新华社还连夜发稿：为了进一步深入推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度改革试点，并做好试点工作与土地管理法修改工作的衔接，人大常委会拟将农村土地制度三项改革试点法律调整实施的期限再延长一年至2019年12月31日。动蛋糕，不容易。不动蛋糕，蛋糕就变质了，这就是最实际的情况。然而我也相信另外一句话，真理会迟到，但从未缺席。不夸张地讲，如果未来农民土地彻底释放价值，这将是未来中国提高经济动力和稳房价的神器，对我们今后房地产市场做长效机制，起到举足轻重的作用。为什么呢？3 城镇化之痛大家都知道，目前中国在经济和房地产市场都遇到了困境，在某种层面上，其实可以归结为一个原因。就是这些年，我们没有进行有效的城镇化建设。城镇化，归根结底是农民和市民的价值交换。农民进入城市，扎根于城市，才能为城市提供源源不断的劳动力和消费动能；而市民从城市进入郊区，在寻找更适合的生存空间基础上，可以把财富带到新的土地上，反哺农村，让农村拥有更多的财力用于发展建设。然而目前的情况是，城市的高房价和生活成本让农民无法落地生根，而户籍制度的存在，也让农民无法享受到城市发展带来的公共服务待遇。站在经济学发展角度来讲，一个社会人只有工作40年才能完全释放其劳动价值，而我们的农村青年劳动力在大城市工作平均只有20年。所有城市化率高的发达国家都有「人口郊区化」这个明显特征，这也是未来中国城镇化必须要走的路。拿美国举例。1950年代，美国郊区人口增长了1900万，十年增长了50%，而中心城区只有10%的增速，人口增加仅为630万，如果不考虑中心城区边界的扩张，城市中心人口增长仅为1.5%，郊区人口的增长率则达到了城区人口的41倍以上。在1970年代，郊区人口已经占到美国人口的37.2%，1980年，郊区人口达到了1.91亿，在美国人口的占比中达到44.8%，那时候，美国已经成为一个郊区化的国家。而在中国，大家在城里赚了足够的钱，当不想继续呆在拥挤的城市中央，而是想寻找更适合居住的生活空间时，由于农村土地制度问题，又无法实现，因为你永远无法买到拥有权益的乡下住宅。企业也是如此，随着房价不断上涨，地价租金也在涨，企业生产成本逐渐上升，尤其是开设工厂的制造业企业这几年更是悲惨，但如果把厂房开到成本低的远郊呢？又受到了很大的限制。因此，如果农民的集体建设用地直接进入一级市场，无论是买卖、长租、流转还是抵押，都能提高农民进入城市后的生活保障基础，大家才能有勇气支持城镇化建设。而企业方面则可以降低生产成本，效果和减税降负一个性质。4 对楼市的影响下面再讲一下这次土地改革对中国楼市的作用。目前农村空置宅基地总共有3000万亩，相当于目前所有城市建成区的37%，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。因此，如果农村集体建设土地能直接进行交易流转，需求就可以被更多的土地进行分解承担。第一效果就是，地价下滑。以制造业为主的大型企业获得更好的发展机遇。但是这次土地改革提审草稿并没有提及农村集体建设用地用于住宅的问题，即上文提到，市民可以自由到乡下购房自住。我想可能有两个原因。一是如果农村集中建设用地直接入市，土地供给增强，地价下跌会对房价造成一定的冲击，近两年的经济承受不了。二是之前农民和一些投机者在农村违规大量自建小产权房，一旦入市，他们将是第一批改革果实的窃取者，不仅如此，这还会撕开小产权房转正的口子，相当于给楼市投放了一颗原子弹，结果不可预想。但相信，不久的将来，这个制度一定会在房地产市场落地。
