cript> [摘要] 我国房地产市场 目前 出现高房价和高空置,国家相应出台了一系列的调控政策。由于政策的滞后,调控效果最初并不如意。为此我们需要调整心态,开拓思路,结合 中国 国情,不断完善新政,使房地产市场重新理性而健康 发展 。
[关键词] 房地产 房价 政策
近几年,我国房地产市场出现了价格上的快速飞涨。基于房地产行业的重要地位,政府对它做了强有力的宏观调控。2004年以来，政府就综合运用了土地供应、 金融 信贷、税收和行政干预等政策对房地产市场进行调控,其中以金融和行政调控为重点。这一轮调控一直持续到现在，依然没有结束的迹象。但是这一切调控的后果最初并未使房价回落,反而在各大城市出现房价,投资一路高涨。这一次中国的房地产市场所面临的 经济 环境与不同以往,我们有必要配合其他改革,借鉴国外的经验,多管齐下,才能使房地产市场步入理性健康的发展轨道上来。正是有这样的认识,2007年9月份至今我国的宏观调控政策以“组合拳”为主基调:财政政策,货币政策,土地政策,产业政策,税收政策,汇率政策等等为组合,以土地控制为核心,通过灵活运用和强有力的执行,逐渐把过去房价虚涨的部分挤出去,让房地产市场回归到理性发展状态。
一、当前房地产市场的形势
价格的高低与供求关系密切相连,所以政府调控房价,主要也从供求入手,两方面都要同时调整。我国当前的局面是供给严重不足,需求过度膨胀。需求在当前的膨胀既与我国过去的土地无偿使用制度,住房福利分配制度有关,同时也与收入增加,城市化进程加快,金融产品的衍生有关。供给不足有客观原因,如土地的不可再生,原材料价格上涨,房地产开发环节过长等等。主观上房地产开发商囤积土地,捂盘惜售等恶劣行为，以及国际热钱的涌入,市场投机过盛也使得房源供应不足。
既然房地产市场供不应求局面的形成既有客观原因,也有主观原因。那么我们执行短期的调控政策只可能把主观原因消除,把过分虚涨的价格部分挤出去,而客观原因的存在使供不应求局面长期保持,房价从长远趋势看是上涨的。所以长期的调控政策的重点就应该以稳定房地产市场的理性繁荣为主,而不能只纠缠于房价是上涨还是下降这一单一的命题上,这样才是按经济 规律 办事。2007年出现调控结果是房价越压越涨,这与政策的滞后性有关。而从2008年开始,供求形势发生了一定转变：很多城市,尤其是一线城市,房价出现了一定程度的下跌，国家在2007年布署的经济适用房廉租房政策正加紧在2008年实施,加上90/70的政策,市场上的房源逐渐增加了很多。但老百姓大多还在持币观望,这可能将促进房地产市场发生进一步的变化。应该说对于短期调控目标的实现2008年第二季度已比较明朗.但我们并不期望出现“硬着陆”的局面，所以必须要完成长期调控目标。
二、已出台政策的利与弊
1.按揭政策
个人住房按揭政策的新变化表现为首付和利率在原有基础提高,买第二套房还要提高首付和利率,这些都是为了打击炒房者,腾出房源卖给真正的自住者。但这些措施抑制了炒房者也抑制了真正的购房人,这让他们的消费需求在短期内削减了。此时的供求关系好象显得供过与求。但这群真正的买房人终究是要买房的.等他们赚足了首付,就会在以后某一特定时期集中爆发出购买需求,使得这一时期又出现供不应求,房价又会快速飞涨。同时投资者中有的财力雄厚,他们几乎不靠贷款来投资,加息对他们没有什么 影响 。目前虽然人数不多,但其占有的房屋面积不少,如果任由其占用更多的资源,那么供不应求的局面还会进一步恶化。另外就整体经济而言,进一步提高利率会刺激外资的涌入,国际热钱通常流向楼市和股市,从而更加引发价格上涨。就个体 企业 而言,加息使其财务成本增加.在无法更好把握未来形势下,很多开发商会谨慎行事,或减产或转移资产,供应又会进一步缩小,价格还会上涨。
另外开发商之所以有机会造高价房,除了考虑旺盛的需求外,还和个人住房按揭制度的漏洞有关。银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作评估。 目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中一般都简单地采用市场比较法，对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值，而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本，以及未来可能发生的风险和损失，高估按揭房产价。而且大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋，或者采取各种可能的方式推高房价，促成高价交易合同，以获取高额按揭贷款。
2.货币政策
紧缩型的货币政策主要包括提高存款准备金率,发行央行票据,进行正回购操作,这些为的是缩小商业银行的放贷能力,回收过剩的流动性。少了金融的支持,开发商举步为艰,整个行业重新优胜劣汰。尽管这种“洗牌”会使房地产资源得到合并重组,产品今后的性价比会更高。但继续使用这一政策也会出现一定难度。发行央行票据,意味着央行增加了市场上对资金的需求,这加大了央行在货币供应量和利率之间进行协调的难度,很难同时兼顾量与价的平衡,且发行成本上千亿元,难以为继。用提高准备金率固然有降低调控成本的好处,但是由于央行要对金融机构的存款准备金支付利息,这客观弱化了它对金融机构“课税”的调控功能。
3.税收政策
对于目前实行的二手房流转环节营业税,个人住房转让所得税从一定程度上抑制了房产投机, 能使原来的投机性需求转向投资，使炒房者转向长线投资。但它又是一把双刃剑，增加了二手房流转难度，二手房交易成本的增加不利于存量房市场的流通，而存量房市场的不发展，反过来将加剧新房的供不应求,房价上涨。
4.行政干预
对于90/70的规定,政府是想通过调整供应结构来增加普通老百姓买得起的房源。但我们国家幅员辽阔,每个地区有自己对面积和总价的习惯性认同和综合考虑。90平方米这种一刀切的做法是在特定时期执行的直接行政干涉,主要为的是防止出现国家出台原则性政策,地方想方设法拖延的局面,政策得不到执行,房价还会上升。至于这种做法今后的完善,各大城市可依据当地实际情况来定一些细则加以妥善处理。另外有的城市政府直接干涉本地商品房价格的制定,虽然博得老百姓拍手称好,但这很明显违反了市场规律,在利润的推动下,当成本上涨,价格又不准涨的情况下,开发商只可能降低工程质量,减少供应或转移资产,价格终究还是会上涨起来。
所以从目前的局面我们可以看到,针对房地产市场所出台的宏观调控政策很多在2007年并没有出现当初想象的理想效果,但进入2008年后这些政策的威力就显现出来。我国的调控政策有其优势的一面,也有不足的部分。要满足老百姓的住房需求,首先要考虑他们的收入状况。现在的国情按收入来划分,人们可分为低收入者,中等收入者,高收入者。低收入者肯定买不起房,高房价又带来了高租金,所以低收入者的生存条件特别恶劣。中等收入者占大多数,他们人数多,对房屋需求大,条件要求高一些,其收入与高房价相比,他们也买不起。如果市场上只有单一的高房价的房源,他们被迫选择,成为“房奴”。这也是当前开发商哄抬房价的底气—不愁没人买。高收入者与他们刚好相反.愿买好房就买好房,愿出多高的价就出多高的价,那是他们的自由,这群人的住房 问题 完全可由市场来解决。所以我们要重点探讨的是占中国绝大多数人的住房保障问题,看还需在现有政策之下如何再完善,而不是单纯的降低房价。价格问题应主要交给市场去解决,而政府应把过去自己所忽略的保障责任担负起来。
cript> 三、需配合的政策
1.拓展住房保障系统
过去我们针对中低收入家庭,主要靠 经济 适用房来解决。这种微利商品房只售不租。由于监管不力,导致购买主体错位。另外在制定购买者申购条件时,过去的标准比较模糊。城市低收入家庭和中等收入家庭差异非常明显,不能混淆在一起,否则容易把中等收入者这群中坚力量边缘化。所以我们应区别对待,二者要有不同的解决方案。基于这种认识,我国从2008年以来对此明确提出：低收入家庭用廉租房经济适用房来解决,中等收入家庭用限价房解决。过去经济适用房出现的诸多弊端中最显著的有政策的敷衍执行和结构不合理，现在正随着中央政府的强力推广而逐渐修正现有的缺陷。而限价房的推出一开始是为降低房价,同时也为兼顾政府土地收益。这是“双限双竞”方式下出现的过渡产品,同时也起到调整住房结构的作用。限价房 目前 叫好不叫座,主要在于其地处偏远,配套不完善。我们借鉴国外的做法应在选择限价房的位置时考虑公共 交通 量大的地方,才能降低人们的生活成本。国家首先应对交通作规划,才能既满足买房人的基本需求,提高其购买积极性,从而促使开发商愿意投资该类产品,并从宏观上又能带动落后地区的 发展 。所以从长远看限价房应建在城市中经济目前相对落后的地方,首先政府发展了落后地区与发达地区之间的交通,在落后地区推出大量限价房,引来大量人流和物流,再促使落后地区经济发展。
2.按揭贷款评估基础的改变
由于以销售价格作为贷款的依据使得风险过分集中到银行身上，并帮助开发商推动房价的上涨,所以我们需要重新评价这一依据的合理性,应该考虑众多 影响 因素来确定更为 科学 合理的贷款依据。以房地产成本价格和 社会 公认的利润水平为基础即成本法来确定的按揭贷款价值，能挤出房价虚高造成的泡沫。成本法中房地产的成本很多组成部分比较好测算。如果银行以成本法来确定按揭贷款价值时,需要政府联合其他相关部门定期发布当地房地产的平均成本，以及合理的社会平均利润水平。成本由评估机构和信贷员按开发商提供的数据进行测算,并与平均水平相比较以考察其真实性,而利润则按公布的数据为依据。由于有政府的参与,这种测算结果使评估机构和信贷人员对外说明时有更高的公信力。当然这种 方法 确定的贷款额度与具体项目的销售价格相比有一定降低,所以会影响银行的眼前利益,但这将使银行的贷款风险趋近于零，也将彻底扭转银行与房地产商共同推高房价的现象,平抑超高房价。
3.物业税的开通
这一税种在国外比较流行,它将原来买房之前交的税现在放到买房之后按年交纳,对于降低房价能起到一定作用。我国目前由于在房地产开发和流通环节的税费负担重,持有环节成本低,因此不仅促使开发商千方百计去偷税漏税,同时也激励地方政府以地生财,在短期内大量卖地,一次性收取未来几十年的土地红利。由于把持房屋不被征税,所以房地产市场上投资需求过度膨胀。如果早一点开征物业税,地方政府可以将过去的短期土地财政改为长期的土地财政,保证土地资源有效利用。随着物业的增值导致每年税收的增加不仅可以保证地方政府运行所必须的财政资金,同时增加的收入可以更多反馈给社会,为本地区提供更多更好的公共产品和服务,这样又会使得当地财产增值,吸引更多消费者到本地安家,从而税源增加。如此良性循环才能从根本上控制地方政府以地生财,参与房地产开发的利益需求,以避免地方政府与开发商联盟,共同对抗中央政府的老局面。开征物业税,让过去多占有房屋的人开始比较持有成本,当其持有的机会成本比较大时,他们会逐渐抛售,增加房地产市场偏紧的房源。目前国家税务总局正在为物业税的开征做充分的准备工作。它的开征现在所遇到的 问题 还比较多,如技术条件比较复杂,相关人才的匮乏,要经立法程序,由全国人大审批等等,所以要开征至少还要等2年～3年。但不管怎样,我们从国家一系列的宣传和实际工作中已看到了希望。开征物业税是房地产税收体制的重大变革,不仅需要各种配套改革,更需要地方政府建立更加公平公正透明度更高的财政预算体系。
