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摘要:房地产市场是一非均衡的市场,特殊的市场性质和独特的商品属性决定了房地产价格的变化既要受供求关系的 影响 ,又不能单纯的依靠供求关系,还必须通过政府相关的政策加以引导,调控房地产的供应数量与供应结构,引导 经济 预期｡纵观供需两方面,在影响房地产价格变化的因素中,成本价格是价格变化的基础,消费者的购买能力与购买欲望是决定因素,而国家的政策具有双重影响,且影响房地产 发展 的全过程｡房地产的价格也在市场机制和预期机制的共同作用下发展和变化｡
关键词:非均衡;房地产价格;政策
Abstract: The real estate market is a nonequilibrium market，special market property and special merchandise attribute to come to a decision real estate price of variety since want under the influence of supply relation， and then can＇t depend on a supply relation purely， have to also take in to guide， adjust supply amount and supply structure of controling the real estate through the government related policy， guide an economy expectation.Take a wide view supply and demand both side， in the influence the real estate price the factor of the variety， the cost price is the foundation of price variety， the consumer purchases an ability and purchases desire to decide a factor， but the policy of nation have dual influence， and influence the whole processeses of real estate development.The price of real estate also develops and changes under the common function of the market mechanism and the expectation mechanism.
Key words:nonequilibrium; real estate prices; policy
20世纪90年代以来,我国房地产价格持续上升,到2004年房地产市场出现火暴场面,以至有些地区出现严重的房地产“泡沫”｡很多专家学者发表文章,对房地产价格上涨提出自己的观点,“泡沫论”与“非泡沫论”针锋相对｡笔者认为,虽然我国没有全国性的房地产“泡沫”,但确实存在一些大城市及城市的部分地区价格虚涨,投机旺盛的局面｡怎样调控房地产价格,防止房地产价格过渡上升引起泡沫经济是一个深刻的 问题 ｡本文从房地产市场的非均衡性､房地产的资源和资产两重性出发,论述影响房地产价格的主要因素及引发房地产变化的动力机制,以寻求解决问题的关键｡
１ 房地产市场是非均衡的市场
经济学上的非均衡 理论 是相对一般均衡理论而言｡一般均衡理论是法国经济学家瓦尔拉斯在1874年出版的《纯粹经济学要义》一书中提出的｡他认为,在现实生活中,所有商品的价格､供给和需求都是相互联系的,只有当所有商品的价格都达到了供给和需求相等的程度时,市场便处于一般均衡状态｡这种理论的存在基于以下基本假设:市场是竞争充分的市场;市场信息是畅通的;价格涨跌是自由的,只依据市场供求关系,不存在其他非经济力量;主体只根据价格信号来调整供求关系,不知道数量信号｡从一般均衡理论的定义中可知,房地产市场是非均衡的市场｡这是因为:
1.1 房地产具有明显的地区性
这是由房地产的位置固定性､质量的差异性决定的｡房地产商品不能自由流动,因此被称为不动产｡由于不可移动,在某一地区出现供求失衡时,不可能从另一地区调入或输出进行调配,达到平衡｡而只能通过引导调整供求结构,以接近平衡｡ 房地产的开发建设必须以取得土地为前提,房地产的垄断性是由土地的垄断性决定的, 目前 土地的一级市场完全由政府控制,而二､三级市场还很不发育,因此,土地的价格具有明显的垄断性｡同时,房地产的价格十分昂贵,限制房地产市场的可进入性,使参与的人数受到影响｡无论是房地产的开发商还是购房者可进入性均较弱,很多人都被限制在市场之外,不能进行充分的市场竞争,在价格的制定上具有较强的垄断性｡
1.3 房地产市场是不完全竞争市场
完全竞争的市场有四个要素:信息充分､商品同质､厂商自由出入､交易双方人数众多｡而我国的房地产市场信息很多都是不公开的,对于消费者来说获得信息的渠道很有限｡所有信息的真实性也有待考证｡对供求双方来说是不公平的｡由于市场的地区性,很难有同质的商品供给｡由于房地产价格的昂贵性,对于供求者来说具有较强的资金限制,限制了参与的人数｡因此,房地产市场是不完全的竞争市场｡
1.4 房地产市场是一个投机的市场
房地产不仅是一种资源,还是一种资产｡作为资源,一种生活必需品,具有价值与使用价值｡同时又是一种资产,具有投资品的特点,如同股票､证券等其他有价证券一样具有投资性,因此,价格的变化深受市场主体的心理预期的影响,价格的变化,有很强的不确定性｡
2 非均衡条件下房地产价格变化的因素 分析
在非均衡的条件下,商品的价格也受供求关系的影响,通过市场调节达到相对的均衡态｡但在市场失灵的同时政府要通过宏观调控手段进行有效的干预｡因此,从供求两方面分析影响房地产价格的主要因素｡
2.1 影响房地产供给的因素
2.1.1 房地产的价格
房地产的商品性决定了价格的变化影响房地产的供求关系｡在其他因素不变的情况下,供给的量变与价格呈正相关,即房地产价格的上涨会刺激开发商增加房地产的供给｡但由于房地产的供给严重依赖于土地供给,又具有明显的区域性,由于房地产的开发周期较长,供给相对价格的变化具有明显的时滞性｡因此,要求房地产的供给各方认真做好前期的调查工作,客观预测市场的变化趋势,提前做好引导､规划和防范工作｡ 从成本构成的角度看,房地产的价格由以下几部分构成,用公式表示为:房地产的价格=土地取得费+土地开发费+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润［1］｡在市场价格稳定的条件下,开发成本增加,如土地价格､建筑材料价格､拆迁成本的上涨,以及新材料､新技术､新工艺的使用均使开发成本增加,再加之劳动力工资､利息等增加,使开发商获得利润减少,利润率下降,市场供给量减少｡
2.1.3 国家相关政策
政府的土地供应政策､ 金融 政策和财政政策都影响房地产市场供给｡国家为了宏观调控房地产过热,每年土地的供应是有限的,减少土地供给量,地价就可能趋升,房地产开发成本趋增,房地产供给量便会趋减,两者是正相关的｡金融政策对房地产市场供给量的影响主要通过贷款规模､利率水平等来实现｡房地产业对银行贷款的依赖性很高｡在个人购房中,购房者75%以上依赖国家贷款,而开发商中80%以上的资金直接或间接来源于银行贷款［2］｡因此,贷款的比例及利率的变化对供需双方都存在影响｡政府还可以通过财政税收政策调节房地产投资,如提高房地产税率可以减少房地产供给量的作用;对房地产 企业 开发普通居民住宅予以低息财政贷款和银行贷款贴息,会增加房地产供给量｡
2.1.4 开发商对未来房地产价格的预期
开发商对未来商品住宅价格的预期,在一定时间内对房地产价格的变化也有很大的影响｡如果开发商认为未来房地产价格有上涨空间,就会将现有房地产待价而沽;反之,则会采取各种促销手段刺激需求｡
房地产开发商的数量及投资偏好也对房地产的供给产生 影响 ｡开发商数量多,可提供的产品数量可能增加;投资者愿意把资金投入到房地产市场上而不是其他赢利渠道也会增加供应｡
2.2 影响房地产需求的因素 分析
2.2.1 消费者特征
消费者个体的家庭 经济 状况､家庭的人口构成和结构都对房地产的需求产生影响｡在房地产市场中,不同收入的家庭,负担能力是不相同的,在选择房地产的规模､档次､区位等是有差异的｡就住宅而言,在城市里低收入家庭的住房状况相对较差,都具有改善住房条件的需要,尤其自我国取消福利分房实行货币补贴以来,由于增加了购房的专项补贴,这些低收入人群逐渐转变成了潜在的消费者,但是需求价格受到支付能力的制约仍然处于较低的水平｡而中高收入家庭的住宅需求已经趋于对住宅档次､服务和内外环境的较高层次上｡在过去的实证 研究 中,也得出家庭年收入与住宅价格是呈正相关［3］｡另外,从人口的总量来看,人口减少,对房地产的需求也相应地减少;家庭小型化,会导致所需住宅套型较小,但同时也会增加住宅的套数｡
2.2.2 房地产的价格
在一定购买力条件下,房地产价格下降,人们的需求量增加｡房地产价格和国民收入状况同作用于房地产市场需求,决定潜在需求转变为有效需求的难易程度｡
2.2.3 国家相关政策
影响消费性需求的政策主要有住房政策和财政货币政策｡一些有利需求的 金融 政策(如低息贷款､减免税费等)､户籍制度的改革､取消福利分房､实行货币补偿等政策刺激了有效需求的增加,尤其是居住性房地产｡
2.2.4 经济预期
以消费为主要目的房地产需求者关心近期投入的最大化,而非投资者关心远期收入最大化｡当预期房地产价格还会下跌时,有效需求往往作为潜在需求沉淀下来,当预期上涨时,潜在需求会提前转化为有效需求,当良好的预期持续时间较长时,甚至会出现房地产的泡沫｡
2.2.5 其他条件
人口规模､消费偏好等也会影响房地产的需求｡一般而言,人口规模较大的国家和地区,其住宅需求量也相应较大,从而导致其住宅价格也相对较高｡而人口较少的国家和地区,即使家庭收入水平相近,其相应的住宅价格也会较人口规模大的国家和地区要低｡在家庭收入水平一定的条件下,消费者的偏好影响也较大｡
３ 非均衡条件下房地产价格的变化机制
3.1 市场机制
3.2 预期机制
预期是指对当前决策有关变量的未来值的预测｡由于房地产不仅是一种资源,是生产和生活不可缺少的要素,具有消费品的特点,同时也是一种资产,是资本市场上重要的投资对象,也是家庭和国家财富的组成部分,具有投资商品的特性｡在保值和增值的心理驱使下,投资行为大量存在,房地产需求受预期的影响更大｡也正因为这种经济行为,使房地产市场容易造成泡沫,泡沫形成时,预期价格越高,投机者预期的资本收益率越高,便增加对现期房地产的购买与囤积,以期望更高的价格抛出,获取更加丰厚的利润｡需求量在良好预期的驱使下也会增加,会有部分消费者存在投机的心理,从买卖的过程中以获取资本的增值｡因此,存在着随着价格上涨的同时,出现供需两旺的局面,造成了市场的虚假繁荣,引起了进一步涨价的预期,从而形成了自我强化作用的正反馈,最终使房地产价格膨胀成为泡沫｡
４ 结论
房地产市场是一非均衡的市场,不同于一般的商品市场,特殊的市场性质和独特的商品属性决定了房地产市场不能单纯地依靠价格变化来调节供求关系,还必须依托宏观政策加以引导与调控｡通过制定相关的土地供应､土地价格政策､金融信贷政策等调解房地产 发展 的土地与资金来源,进而来调控房地产的供应数量与供应结构,引导经济预期｡因此,纵观供需两方面,在影响房地产价格变化的因素中,成本价格是价格变化的基础,消费者的购买能力与购买欲望是决定因素,而国家的政策具有双重影响,而且影响房地产的产前､产中､产后的全过程｡房地产的价格也在市场机制和预期机制的共同作用下发展和变化｡
参考 文献 : ［2］ 虞晓芬.从国际经验看当前浙江住宅业面临的潜在困难［J］.浙江 工业 大学学报,2002(6).
［3］ 吴建峰.我国城市住宅价格研究［J］.城市开发,2002,(2):38-39.
