一、产权的基本理论
产权是财产权利的总称，国内学者一般将产权归结为所有权、使用权、用益权、让渡权四种基本权利。
1967 年德姆塞茨发表《关于产权的理论》，开创了原始产权理论。他在文中提出：新产权的形成是相互作用的人们对新的收益成本的可能渴望进行调整的回应。产权产生于内在化的收益大于成本，其作用在于将外部性内在化。经济价值改变、市场的不断拓展、技术进步、不合理产权的调整等等都为内在化提供了源源不断的动力。技术变革和相对价格的变化，成为私有和国有产权产生的根源。
德姆塞茨认为加拿大北部印第安部落土地私有产权的产生源于海狸的相对价格的变化。在十八世纪之前，对海狸的有限需求就能满足印第安人的基本消费，这时候海狸的排他性利益没有出现，因而土地使用的会成本也可忽略不计。贸易的发展，使得海狸皮毛的需求激增，海狸逐渐成为一种稀缺资源。需求的激增，刺激了对海狸的狩猎活动。实现海狸价值的最大化，客观上要求对海狸的狩猎行为进行约束，于是在18 世纪早期，这些印第安部落就通过协商，划分了各自的狩猎区。狩猎区的划分使得海狸毛皮的获得有了排他性的权利。排他性权利条件下，提高了社会的整体财富和社会福利。印第安人也因此拥有了确立私有产权的经济激励。德姆塞茨也进一步分析了美国西南部印第安部落，他认为这些部落没有确立私有狩猎区的原因是建立这样的产权制度的成本高于收益。平原动物活动广泛，同时缺少具有重要商业价值的海狸资源，因此相似的产权制度没有在这些印第安部落中产生。
二、产权界定的经济原因
从经济学角度来看，产权界定主要目的在于提高资源配置效率，进而提高经济效益。在原始社会的早期，为了在极低的生产力水平下生存下去，集体合作是原始部落的必然选择。他们共同使用自然资源、共同劳动和共同分享劳动成果，因而产权界定也就无从谈起。然而随时生产力的发展，剩余产品的出现，原始社会末期的人们又面临着公有财产的两难困境。为了提高资源配置效率，提高劳动生产率进而获取更多收益，随着时间的推移，人们在实践中慢慢摸索出了产权界定的方法。原始社会产权界定比较简单，其主要是通过划分狩猎区和划分放牧区来进行产权界定的。
三、产权界定的主体
从产权发展的漫长历史中可以发现，产权界定的主体主要可以分为两类，一类是本身有着共同利益的利益共同体，原始氏族之间通过协商划分狩猎区和放牧区就是这种类型。产权界定采用的更为普遍的方式是通过强权、暴力来分配产权。原始社会早期原始部落之间依靠战争界定部落控制的领地范围，战俘被战胜方强制赋予奴隶身份，朝代交替后国王或者皇帝依靠统治权利进行的分封爵位和领地控制范围，新中国建国后没收地主土地收回国有等等都属于这种类型。
四、产权的属性
产权具有可分割、永久存续、排他性、可以转让等基本属性。而排他性意味着财产的所有者独自承担财产权利带来的风险与收益。排他性决定了所以者的自主权和私有产权的激励作用的发挥。产权的排他性决定了其成本与收益的内在化。当部分效益或者部分成本不能影响财产所有者时，即存在外部性时，价格信号和激励就会被扭曲。
产权的可分割性指产权可以在所有权和使用权上相互分离。可分割性使不同需求的人们发现并使用其认为最有价值的部分成为可能。可分割性客观上也增加了财产的有用性。例如产权的可分割为现代股份制公司的出现奠定了基础。大型股份制公司的产权分割成股份，使得中小投资者的持股和巨额资本的聚集成为可能。可见，产权的可分割性增进了专业化和知识搜寻的创益，但有关资产所有权的最终责任依然六给了它的所有者。
产权要充分发挥其潜能，必须是可转让的。可转让意味着财产可以被他人出售和使用。如果产权的转让受到限制，就限制了他人对对该财产具备更好的知识和技能而可以更好地利用该财产的可能，财产所以者拥有财产的价值也会降低。财产的可转让性使其从低价值使用者转让到高价值使用者手里成为可能。如果出售权或进行资本化的权利受法律或其他制度安排的限制，财产的价值就会下降。
产权的永久性是指产权归属任何个人，其必须被认为是永久性。产权必须能够保证个人收益的安全，这样才能不断激励财产所以者不断创造净收益。如果财产的权利不能延续和保护，那么理性人会选择改变资源的使用方式，转向使用较少预先投入的资源。例如，假定一个农民在一块土地上种下庄稼，他播种、施肥、除草等付出了一系列辛勤的劳动，等庄稼快要成熟了，却被别人收割出售。如果该土地的产权安排是农民既不拥有他播种的土地，也不拥有土地的收益，那么，他就不能针对庄稼被别人收割要求补偿，即该农民对土地的使用得不到制度的保障。发生这种事情后，农民将放弃耕作该土地，或许选择在该土地上狩猎。
五、产权的功能
产权只有在资源稀缺的环境下，每个人的自利行为受到资源的约束，产权才能发挥作用。在资源稀缺的前提下，产权安排制度可以最大限度的减少稀缺资源的利益冲突，对资源使用决策具有重要影响。产权的基本功能可以概括为激励和约束的功能，外部性内在化的功能，资源配置的功能。
产权、激励与经济行为间有着重要的联系。对未来产权的确信度决定人们对财富种类和数量的积累。产权激励通过利益机制实现，产权必须在安全的前提下，才能减少人们对未来的不确定性。对未来的收益预期影响着人们的行为。如果预期收益偏低。生产性资源价值就会大打折扣。在这个过程中，储蓄会向当前消费转移，并导致经济增长率的下降。同时。良好界定的产权使拥有者能把他的努力结果转让给他的后裔，反之，则减少了人们对将来做的准备。另一方面，产权也是一直责任，是对产权所有人的一种约束。产权要发挥应有的作用，既要有激励，也要有责任和约束。产权的约束功能表现为产权的责任约束，即在界定产权时，不仅要明确当事人的利益，而且要明确当事人的责任，使他明确应该做什么，不应该做什么，使他知道侵权或越权的后果或所要付出的代价。这样就促使了产权当事人的自我约束。
产权在将外部性内在化的过程中所起的作用是十分明显的。产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。产权的所有者拥有其被同意的特定方式行事的权利。也就是说，产权包括一个人或其他人受益或受损的权利。科斯等主张通过产权谈判和产权界定，使诸如烟尘、污染等外部性问题内在化。产权方法强调外部性是与确定、交换、监督或执行产权的成本联系的，高昂的交易费用导致大量的外部性产生。为了使产权的发展有利于外部性内在化，内在化的收益必须大于成本。产权在将外部性内在化的过程就起着决定性的作用。
产权的配置功能新产权方法的中心任务是要表明产权的内容如何以特定的和可以预期的方式来影响资源配置和使用的。产权决定了经济的主体和社会财富的分配。由于资源禀赋的差异，产权制度带来了经济绩效的不同。不同性质的资源需要与之匹配的不同的产权形式。合理的产权安排是资源发挥其最大效益的先决条件。纵观近代新兴工业国家的发展，现代产权制度的发展和完善，对其经济发展起到了决定性的作用。
六、产权界定对市场发展的作用
通过以上产权理论的分析，我们得出良好的产权制度可以更好的优化资源配置，提高资源配置效率。一方面通过财产权的保护，人们在效用最大化的驱使下考虑财产的长期使用。例如人们对于维修保养自己私人的房屋有很高的积极性，经常性的维护不仅增加了住房的美观度和舒适度，也提高了房屋的使用寿命。对于没有产权的单位公房，人们由于缺乏对其维护保养的积极性，常常使公房比较破旧。良好的产权制度也可以实现资源的充分利用，从而最大程度发挥其经济价值，例如人们可以把自己闲置房屋出租获得租金收益，而单位公共房屋由于支配和收益权比较模糊，则可能出现长时间闲置的情况。
市场交易要顺利进行，要求产权必须是明晰的。市场交易本质上是财产所有者的具有不同效用的各种财产的产权的交易。财产权交易是市场交易的共同点，各种交易的差别仅仅在于不同市场交易对象的效用不同和数量差异。只有明晰产权，才能合理进行市场交易的定价。如果产权模糊，则会增加收益等的不确定性，从而提高交易费用。如果交易费用过高，则会使人们放弃交易或者改变原有的投资行为。比如由于农村承包土地的产权较模糊，一些企业在租赁了农村的承包土地后不愿意在土地上建永久性的建筑，而是选择成本更低的临时性建筑。产权模糊使企业承包的土地面临被国家征收的风险，而一旦土地被国家征收，土地征收补偿的直接对象是农村集体，企业有可能得不到应有的补偿从而降低了对租赁土地深度开发的积极性。相对于农村承包土地，城市商品房的产权更明晰，这在客观上促进了城市商品房市场的发展，产权明晰的城市商品房市场相对于产权模糊的农村房屋市场交易更加活跃。
总之，产权界定是市场交易的制度基础，明晰的产权界定有利于提高生产效率和市场交易效率，产权明晰是市场繁荣的制度保障。
