由于贷款利率不断攀升和房价继续走低, 寒流席卷着美国房地产市场,地产商心惊胆战,炒房客欲哭无泪。美国房贷风险警示中国。
一、零首付房贷埋隐患
自2000 年底起, 美国房地产市场一片繁荣。在当时美联储实施的低利率环境下, 以房屋担保抵押贷款似乎是一项合算又安全的投资。借款者即使无力还款, 也可以通过将自己的房产二次抵押来偿还过高的月供金额, 这无疑使得美国人买房的热情空前高涨。
为了在这场房购热潮中捞足油水,多数放贷机构开始向一些信用等级较低的借贷人推出次级抵押贷款, 此外还降低门槛, 推出零首付、零文件等贷款方式, 贷款人就可以在没有收入、资产的情况下购房。某些放贷公司甚至编造虚假信息使不符合资格的借贷人的借贷申请获得通过。如此宽松的贷款资格审核, 为房贷风险埋下了危机的种子。
二、房贷客户资不抵债
从2004 年6 月至2006 年6 月, 美联储17 次调高利率, 对利率敏感的房屋市场开始有所反应。随后, 房屋价格、开工率和销售率均下滑, 越来越多的次级抵押贷款者已经无力支付这些贷款,导致该市场的违约率不断上升。目前,在次级抵押贷款的美国人中, 有30%可能无法及时还贷, 约220 万人因付不起房贷而面临失去房产的风险。
三、房贷市场危机四伏
受房地产市场不景气的影响, 全美房屋抵押贷款市场已经危机四伏。美国第二大次级抵押贷款企业新世纪金融公司宣布, 由于银行和其他投资者已经或准备中断融资, 加上巨额债务即将到期, 公司离破产又近了一步。事实上, 受难的不仅仅是新世纪金融公司, 还有美国最大的按揭贷款公司全国金融公司和英国汇丰银行等向次级信用贷款公司提供贷款的知名金融机构, 同样面临沉重压力。另有20 多家较大公司已宣布不再进行新的贷款, 许多大公司的股票也因此而纷纷大幅下跌。
四、房贷震荡金融市场
2007 年以来, 美国次级抵押贷款市场违约案数量升至四年新高。同时, 房地产市场严重下滑将导致流入美国的海外资本减少, 而海外资本的流入一直是弥补美国巨额财政赤字和贸易逆差的主要力量。美国次级抵押贷款市场损失节节攀升, 且房屋违约率上升, 致使海外投资者对美元资产的整体兴趣下降, 由此减少对美资金流入, 美元也会随之逐渐下滑, 并有可能推高通胀和利率水平。尤其是此次坏账危机已经波及到了股票市场、外汇市场和债券市场,让美国金融市场产生了震荡。金融业一旦出现问题, 整个美国经济也会受到影响, 进而冲击到世界经济。
五、房贷风险警示中国
中国房地产市场, 住房按揭风险其实比想象的要大得多, 只是在当前房地产市场依然繁荣时, 这些问题都被掩盖起来了。以美国的房贷风险为例, 不要把个人住房按揭贷款只看作是优质资产, 而应当视为一种风险较高的贷款,不过这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征。一旦我国房地产市场的繁荣出现逆转, 这种通过按揭欺骗银行贷款的行为都会暴露出来。因此, 我国银行监管机构以及银行本身对此都要有所警惕。
