我国的企业租赁经营是十一届三中全会后出现的一种企业经营方式,当时我国的经济体制改革指导思想还处于有计划的市场经济阶段,为深化企业经济体制改革,各地先后引入了租赁经营。随着社会主义市场经济体制的建立,企业租赁经营逐渐退出。但是,在当前经济发展中,有的企业要发展、扩张,受到土地、厂房等条件限制,则通过对其他企业的租赁,以获得经营资产,扩大规模;而有的企业在生产经营中由于多方面的原因陷入了困境,企业自救的途径之一就是利用好企业的现有资产, 通常采用租赁经营的方式,使之发挥最大的效能, 为企业获取最大的利益。因此,当前企业租赁经营还是存在的。
企业租赁经营是指企业所有者将企业全部资产的经营权,在一定的时期内出租给承租方,承租方按照合同规定定期缴纳租金的一种产权交易方式。企业租赁经营应当首先签订合同,合同签订的当事人出租方可能是出租企业也可以是出租企业的股东,合同可以约定承租企业以出租企业的名义生产经营,也可能承租方承租后重新办理工商登记,并以承租方的名义对外从事生产经营活动。企业租赁经营的会计处理、税务处理会因签订合同的当事人不同以及是以出租企业的名义还是以承租企业的名义进行生产经营而有不同的处理,现就此问题进行探讨。
一、企业租赁经营合同由出租企业和承租方签订,承租方承租后重新办理工商登记,并以承租方的名义对外从事生产经营活动
出租企业与承租方签订租赁经营合同后,将企业的全部资产经营权转让给了承租方,从承租方取得租金;而承租方使用出租企业的资产以自己的名义进行生产经营取得收益,向出租企业支付租金。根据国家税务总局关于企业租赁经营有关税收问题的通知(国税发[1997]8号)第二条规定:企业全部或部分被个人、其他企业、单位承租经营,承租方承租后重新办理工商登记,并以承租方的名义对外从事生产经营活动。其承租经营取得的所得,应以重新办理工商登记的企业、单位为企业所得税纳税义务人,计算缴纳企业所得税。因此出租企业因收取的租金形成的收益确认企业所得税,承租企业则以通过租赁其他企业经营取得的收益确认企业所得税。
出租企业应继续进行资产的摊销、税金的计提及缴纳,其收入只有租金。按合同规定收取租金时,借银行存款、贷其他业务收入 按租金的5%计提缴纳营业税以及按缴纳的营业税额计提城市建设维护税及附加,借其他业务成本,贷应交税费营业税、城建税、教育费附加摊销的资产以及计提的土地使用税、房产税、印花税等税金计入其他业务成本或管理费用按最终实现的应纳税所得额,计提缴纳企业所得税。
承租方则将通过租赁经营产生的生产经营活动纳入到重新办理公司登记后的企业,承租企业因租赁经营形成的收入、成本费用、流转税直接计入本企业,支付租金时,借管理费用或主营业务成本、贷银行存款。承租方按照最终实现的利润计提、缴纳企业所得税。
但这里存在一个问题,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,出租企业应依照房产租金收入、税率12%计算缴纳房产税。但由于出租企业签订企业租赁经营合同是针对企业整体资产确定租金,并未单独确定企业房产的租金,因而不能按照租金收入确定房产税。若按照房产原值一次减除10%至30%后的余值、税率1.2%计算缴纳,则与税法相抵触,但是企业不可能单独确定房产的租金再按照税法规定计提、缴纳房产税,相反违背了企业交易事实。
二、企业租赁经营合同由出租企业和承租方签订,承租方以被承租企业名义对外从事生产经营活动
根据国家税务总局关于企业租赁经营有关税收问题的通知(国税发[1997]8号)第一条规定:企业全部或部分被个人、其他企业、单位承租经营,但未改变被承租企业的名称,未变更工商登记,并仍以被承租企业名义对外从事生产经营活动,不论被承租企业与承租方如何分配经营成果,均以被承租企业为企业所得税纳税义务人,就其全部所得征收企业所得税。因此,承租方通过租赁发生的生产经营活动以及纳税义务都应在出租企业处理,但是出租企业如何收取租金呢?在这里有两种处理方式,第一种:承租方通过经营租赁企业形成的经营利润提取所得税后,应先将相当于租金的净利润留存于出租企业,由出租企业的股东决定进行分配,而剩余的税后经营利润全部归承租方所有,承租方按取得的利润计提、缴纳企业所得税。第二种:承租方通过经营租赁企业取得的税后利润全部归承租企业所有,出租方向承租方收取租赁费,收取的租赁费按税法规定缴纳营业税、城建税、教育费附加,出租方按因租赁形成的所得缴纳企业所得税;承租方通过经营租赁企业取得的税后利润扣除支付的租赁费后缴纳企业所得税。由于承租企业以出租企业名义进行生产经营,出租企业因收取租赁费产生的业务应独立于承租企业在出租企业发生的生产经营活动,但两者须汇总缴纳企业所得税。
例:甲公司与乙公司签订合同,将甲公司租赁给乙公司。合同规定,租赁期限三年,自2009年1月1日至2012年12月31日,乙公司每年向甲公司支付租金360万元,乙公司以甲公司的名义进行生产经营。2009年乙公司通过租赁经营甲公司形成税后利润500万元。
1、若按照第一种方式处理:甲公司应先将租金360万元从税后利润500万元扣除归甲公司所有,余140万元归乙公司所有,则乙公司缴纳企业所得税35万元(140*25%),净所得105万元。
但是,若乙公司通过租赁经营甲公司未能形成利润或税后不足支付租金时,就不便于处理了。
2、若按照第二种方式处理:出租企业甲公司的税后利润500万元全部归乙公司,乙公司向甲公司支付租金360万元,则乙公司净所得为105万元[(500-360)*(1-25%)];甲公司则按取得的租金360万元缴纳营业税18万元(360*5%)、城建税及附加1.8万元[18*(7%+3%)],应缴纳企业所得税85.05万元[(360-18-1.8)*25%],共缴纳税金104.85万元,净所得255.15万元。
两种方式的处理,对乙公司来说并无影响,取得净所得都为105万元;而按第一种方式处理甲公司取得净所得360万元,按第二种方式处理甲公司取得净所得255.15万元,由于甲公司按取得的租金缴纳营业税、城建税、教育费附加,并按租金扣除以上税费后缴纳企业所得税,税负非常高。所以应当按第一种方式处理,但合同必须明确规定如何收取租金。
三、企业租赁经营合同由出租企业的股东和承租方签订,承租方以被承租企业名义对外从事生产经营活动
由于企业属于股东投资成立,企业的实现的税后利润应当归股东所有,但是企业一旦被租赁出后,其生产经营税后所得不再由股东支配,为保障股东的利益,股东应当收取租金,从公司运作的角度看,决定企业出租的也是出租企业的股东,所以租赁经营合同应当有出租企业的股东和承租方签订,出租企业为合同的标的。出租企业的股东收到承租方租金时,借银行存款、贷其他业务收入,同时按税法规定缴纳营业税、城建税、教育费附加,以租赁取得的收益计提、缴纳企业所得税。由于出租企业出租的资产是企业的整体资产,主要是机器设备、不动产,根据税法的规定,营业税须在出租企业所在地缴纳,而不应在出租企业股东所在地缴纳。出租企业则按照正常的生产经营进行会计、税务处理。承租企业从出租企业取得的税后利润,借银行存款、贷其他业务收入,支付租金时,借其他业务成本、贷银行存款,由此形成的利润要计提、缴纳企业所得税。
此种情况下的企业租赁经营,虽然能保证出租企业股东利益,但同本应从出租企业取得税后利润相比,却额外承担了较高的税额,减少了股东的利益。另外,如果出租企业的股东只有一个或很少的法人股东时,股东可以容易与承租方签订合同,也便于操作,但是出租企业有较多个股东或有自然人就不容易操作了。
另外,承租企业在租赁企业的生产经营所得也不能全部归承租方所有,由于按照公司法规定,法定盈余公积未达注册资本的50%时还要按净利润的10%提取法定盈余公积。
四、承租方为自然人时,则只能以被承租企业名义对外从事生产经营活动
当承租方为自然人时,承租方可与出租企业签订合同也可与出租企业股东签订合同,但只能以被承租企业名义对外从事生产经营活动。出租企业、出租企业股东的会计、税务如前述作相应处理,而自然人从租赁企业取得经营所得,则适用于《中华人民共和国个人所得税法》对企事业单位的承包经营、承租经营所得的规定计征个人所得税。
从以上企业租赁经营的各种情况来看,企业租赁经营合同由出租企业和承租方签订,承租方承租后重新办理工商登记,并以承租方的名义对外从事生产经营活动此种情况对出租方、承租方来说较公平、合理,也能保证出租企业股东的利益。但是,由于企业处于特殊行业,承租方必须以被承租企业名义对外从事生产经营活动,因此必须妥善签订租赁经营合同以减轻税收负担。
企业租赁经营远没有单项资产的租赁处理简单,他涉及企业的方方面面,国家也没有对企业租赁经营的会计、税务处理专门予以全面规定。因此,租赁企业当事人必须妥善处理,以保障企业租赁经营的合法、合规处理,特别是出租企业一定要防范各种风险。
