摘要:随着80年代“物业”一词在中国的使用，物业管理对人居环境的影响力是越来越大，本次在阐述物业管理对人居环境的影响上，也对宿州市在物业管理和人居环境上的现状存在的问题，解决问题的对策以及研究的意义上进行了论述。
关键词:物业管理;人居环境;服务水平;物业行业
近年来，经济的迅猛发展，人民生活水平的不断提高，使得居民们越来越关注自身的居住环境，因此物业管理应运而生，人们对物业的需求也越来越高。物业不仅是对房屋、设施设备进行维修保养，对区域内环境进行绿化保养，而且也有丰富居民的精神文化生活，加强区域内居民之间的沟通，构建和谐社区的作用。
1物业管理的起源与概念
在中国，物业一词自古就有，早在《汉语大辞典》中就有记载“在京有物业者……”之言，然而近代意义的物业管理一般来说是起源于19世纪60年代的英国。而后经过几十年的发展传播，1908年美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治组织的芝加哥建筑物管理人员组织召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理组织的诞生。而中国因为种种原因，直到20世纪80年代中国现代意义上的物业才正式出现。物业管理的概念虽然有很多。但根据《物业管理条例》(国务院令第504号)第二条的规定，“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同规定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”
2宿州市物业管理与人居环境现状
在物业管理方面，宿州市作为一个四线城市，虽然这几年处于经济发展的黄金时期，但是经济发展的总体水平仍然不高，宿州的本土物业开始于1996年，源自于宿州市物业管理有限公司的成立，截止2016年，宿州市现注册的物业管理企业已有80多家，但多为3级资质企业，规模较小，小而全的企业造成了一部分人员和资源的浪费，不利于人员和资源的优化配置。宿州市的物业管理在思想观念上比较落后，仍在走传统型的道路，对物业人员的培训不够重视，而且物业公司员工专业水平低下，服务意识不强，处理问题不及时做事拖拉。宿州市很多基层员工回答不出什么是物业，而且经过走访发现众多小区门岗保洁人员年龄集中在50岁左右，多为初中及以下学历，文化水平较低，保安门卫在看到人们随意进出小区时也多不进行询问及登记。宿州市物业行业中业主少缴拒缴物业费问题比较严重，而且多数业主有事多自己解决，没有遇事找物业的观念，业主与物业人员互不熟悉，因物业费问题业主与物业人员之间多会发生矛盾，物业行业在宿州发展还不够成熟。在人居环境方面，宿州市作为一个传统的农业城市，但随着经济的不断发展及政策的转变，也开始向工业城市转变，在2013年以前，宿州的园林绿化一直不尽人意，直到2014年宿州开始启动国家级园林城市建设工作，宿州在人居环境方面才算真正的进行了改造，至2016年宿州市启动的“亲水工程”已经先后完成了三角洲公园、沱河、汴河、护城河两岸绿化建设。宿州市在城区道路建设上，始终坚持“道路延伸到哪里，绿化就传递到哪里”，因而城市整体自然环境有了较大的提高。随着恒大御景湾，龙登和城、天鹅湾、元一新天地、港利锦绣江南等小区的建立，可以发现新建小区绿化率占比增大且均有了物业入驻，而老式小区与之对比可以明显的发现绿化严重短缺，仅可以在单元门旁边发现几平米的花坛，几乎没有物业入驻，经询问了解到每户仅需缴纳卫生费，用于垃圾清运。宿州的小区居民多互不相识，邻里互动太少，有孩子的家庭目前普遍存在一个困扰，父母每日工作繁忙小孩子上学的接送比较麻烦。
3存在问题及原因分析
物业管理方面，(1)物业行业作为一个服务行业，在我国起步较晚且宿州市经济发展的总体水平不高。直到20年代末，宿州房地产业的迅猛发展才把物业引入宿州，仅仅经过短短几十年的发展，物业行业仍不成熟，且受宿州经济发展水平的影响因而宿州注册的物业公司规模较小。(2)物业行业基层员工工资集中在1800元上下，吸引不了年轻劳动力或高素质人才前来工作，因而造成基层物业群体年龄偏大，而受当时70年代整体大环境影响人们知识水平普遍不高。(3)物业行业本就作为一个薄利行业，又面临物业费收缴难的问题，因此公司没有多余钱财去支撑物业较多的培训，且受员工个人知识水平的制约及思想上对培训的不重视，公司的培训效果较弱。在宿州的物业行业中物业公司还面临一个现状就是基层员工的流动性大，公司的理念精神以及为业主服务的意识无法深入人心。(4)物业行业的员工多只负责自己区域内的固定工作，对于业主遇到的难题不会热心帮助解决问题及提出意见，因为服务问题所以一定程度上造成了物业费催缴难的现状。人居环境方面，(1)在人居环境上，宿州整体绿化改造来自于政府工作积极有效的开展。(2)居住区域内小区业主多有正式工作，上班繁忙，邻里见面次数少，交流有限且小区物业不开展促进邻里活动，因而业主之间关系比较冷淡陌生。
4对策与建议
(1)扩大物业管理规模，现国家政策支持由大公司兼并小公司或物业公司强强联手，一方面有利于物业管理实现对人才和资源的优化配置，另一方面有利于互相学习对方优点，增强企业竞争力。(2)提高员工素质，可以从提高工资入手，挑选有素质有文化有责任心的员工，以提高服务整体水平，满足业主要求来提高物业费收取率，获得利润，公司必须重视对员工的培训，实行实时定点培训多宣传公司理念及服务意识，增强员工的专业知识，真正做到全心全意服务业主，并制定严格的服务规范实行奖惩制度，提高员工福利，对服务质量差的实行惩罚及淘汰制，与员工必须签订劳工合同，减少人员流失。(3)对待员工推诿工作问题，在业主报修后，工程人员必须15分钟内上门解决。若无法按时到达，一定要向业主说明原因，请求谅解。(4)物业管理为了改善业主人居环境除了定期修剪草坪，花坛外，也要多开展一些交流互动活动，开辟出娱乐场所和文化活动中心，如棋牌室、健身房、聊天室、图书馆等，不仅丰富业主的业余生活，而且也有利于加强业主之间，业主与物业人员之间的关系。(5)物业企业可以通过增加服务项目，通过家政，水电费代缴等业务增加收入，也可以根据业主上班孩子接送困难及放学后孩子的去处问题提供个性化的服务，提高员工素质，可以从提高工资入手，挑选有素质有文化有责任心的员工，以提高服务整体水平，满足业主要求来提高物业费收取率，获得利润，
5物业管理对人居环境的意义
(1)物业管理的好坏直接关系到人们的居住环境，随着近几年宿州经济的发展，人们生活水平的提高，越来越多的业主不仅关注物业本身的质量，而且越来越在乎周围环境的好坏。小区内的垃圾清运、草木的修剪、车辆的停放、小区内设施设备是否正常运行等等方面已经成为业主关注的焦点问题。这样一方面可以给业主提供更好的服务，另一方面也可以对物业的保值有一定的促进作用。优美的生活环境，不仅满足业主的物质文化生活，而且也丰富业主的精神文化生活，可以陶冶人的情操，让人感到愉悦。(2)物业管理的好坏间接关系到整个城市的面貌，业主在满足了物业对小区内的垃圾、绿化、车辆、设备的管理后，对城市环境也开始有着需求，这样一方面有利于推动政府加快城市建设与管理的步伐，促进绿化工作的开展，另一方面，有利于提高人们的整体素质，自觉达到保护环境的目的。
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