摘要:针对目前住宅小区物业管理中存在的主要问题，以及业主反映最为强烈的一些问题，提出改革的方案和对策。
关键词:住宅小区;物业管理;管理制度;人员素质
1问题的提出
住宅小区物业管理行业是随着房地产的开发和使用而兴旺起来的，属于一个朝阳产业，有很好的发展前景。从我国首家物业管理公司1981年在深圳成立至今，物业管理行业在我国的发展已经历经30多年，业务范围涉及到城市各类楼宇、商业、街道以及各类型社区，特别是住宅小区的物业管理工作更为普遍。但是由于我国法律对物业管理的有些问题还缺乏详细的规定，更由于住宅小区物业管理还没有引起足够的重视，在物业管理制度、人员素质和资金方面都存在着一些问题，所以社会上普遍存在着对住宅小区物业管理不满意的呼声。虽然新闻媒体对此也进行了报道和促进，但是最根本的问题一直没有得到解决。对这些问题进行梳理后，论述如下。
2住宅小区物业管理中存在的主要问题
2．1住宅小区物业管理制度不健全一些住宅小区物业公司没有一套完善的物业管理制度。虽然有些住宅小区物业公司也在办公室的墙壁上挂着制度规定，但是那都是为了应付检查临时弄的花架子，没有实施细则，更没有相配套的惩罚措施。对住宅小区物业管理缺乏科学的整体设计，对人员管理的分工和协作没有明文规定。
2．2住宅小区物业收费标准没有科学统一的规范依据且普遍存在收费难的现象住宅小区物业收费标准都是公司自己制定的，没有统一的制度，计算公式和标准的设计不够科学。因此，业主们总是感觉收费太高，与享受到的服务不成正比，而物业公司又认为收费偏低、成本太高、入不敷出，没有办法提供高质量的物业服务。有的业主多年不交物业费，以此来作为抵抗物业费过高或对物业管理质量不满意的行动。有的物业公司则以少提供或不提供应有的服务作为对业主的回报。二者争执不断，没有一个妥善的解决办法，导致双方矛盾不断升级，甚至发展到封门、堵路、打架、打官司等，严重影响了业主的正常生活和物业管理工作的正常开展。
2．3物业公司服务意识淡薄，服务水平低，管理力度不够物业公司将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主权益，比如物业公司对停车场和垃圾分类管理都不到位，存在着只管收费，没人管理的现象。垃圾分类工作更是一直没有落实，物业公司对此没有得力的措施，许多生活垃圾、有毒有害的垃圾都被作为厨房垃圾处理了，这样对社会环境造成污染和破坏。另外门卫管理比较松懈，小商小贩和外来车辆经常出入小区，对业主的财产和生命构成不安全隐患。
2．4物业公司规模小、抗风险能力低相当部分住宅小区物管企业整体规模较小、资质偏低，甚至没有取得相应资质，企业经理既是领导又是员工，加上几个保洁人员和保安人员就组成一家物业公司，经营管理项目少、面积小，无法取得规模经营效益，竞争力不强，经营状况差。
2．5物业管理人员素质参差不齐，高素质人才不稳定，流失现象比较严重
2．5．1依据有关资料，以下几类人员在物业公司的人员流失现状中比较严重首先是服务型和基础操作型岗位的员工，也就是一线员工，如保洁人员和保安人员。这些人员年龄偏大，文化水平不高，素质高低不等，身体健康状况不稳定，他们的流失比率最高。其次是各项目经理等中层管理人员，这些人员较易被其他企业挖走，因为他们既掌握物业管理的相关理论知识，又有丰富的工作经验，他们有足够的能力与业主沟通，解决棘手问题，能独当一面。再次是本、专科毕业的大学生，这些人的学历层次比较高，接受新生事物比较快，对个人发展及薪酬水平期望值较高，他们转行或者转入别的物业公司基本是出于企业发展前景问题，个人心态变化，或者角色变化等原因引起的［1］。
2．5．2物业管理行业人才流失的原因①对物业服务认识的偏见和入职门槛偏低。②脏乱的工作环境。③薪酬水平偏低及福利保障不到位。④不重视员工培训影响员工个人发展。⑤缺乏人文关怀和应有的尊重［2］。
2．5．3物业公司人员现状对物管企业产生的不良影响主要表现的几个方面①企业经营成本的上升，这主要是人才流失所造成的，主要有新员工的招聘以及培训;老员工的离职引发的成本损失和新进员工工作失误或浪费引发的成本等等。②导致业主对物管企业的满意度降低。只有工作时间越长的员工才越能了解业主的需求，也越可以提供给业主更好的服务。很多物业公司的保洁人员、园艺工人、保安人员都是直接从农村找来的，或是其他行业的下岗职工，甚至是伤病残人员，没有经过专门的训练，不能与业主有效沟通，不能很好地了解业主的需求。③物业公司对小区环境管理不负责。对乱搭乱建置之不理，对日益增多的流浪狗、流浪猫等不能有效管理，致使小区狗屎、猫粪到处都是，影响了居民的生活质量。对健身场地和健身器材管理不够，有些损坏了也得不到及时维修，对小区内的绿化、景观更是顾及甚少，导致好多住宅小区环境恶劣、脏乱差如同集贸市场。
3加强住宅小区物业管理的对策
3．1加强物业管理部门乃至全社会对物业管理重要性的认识，完善住宅小区物业管理的规章制度随着房地产业的迅速发展，以及决定居民生活水平的资产、收入和支出的增加，物、物权、物业、物业管理和物业服务的概念，悄然进入了我们的工作和生活。所有与物有关的事物，都从根源上与物权密不可分。因此，讲物业，首先就要从根源上讲物权，然后讲物业管理和更高层次的物业服务。物业管理是一种管“物”的理念，然而由于物业每天几乎都实实在在的与业主打着交道，所以物业管理人的觉悟要上升到为业主和房屋使用人服务的高度，为打造和谐社会做出自己的贡献。我们有了物是为了利用，现代由重归属向重利用转变。我们平时接触最多的物业，就是住宅小区的物业。物业作为行业来说，是相对于动产所说的，涉及对不动产所进行的管理、经营和服务的第三产业。而物业管理服务主要有两个方面:一是对配套的设施设备和相关场地进行维护、养护;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，也包括交通和车辆管理等。此外，还有特别委托，为百姓提供物业服务合同中没有约定的服务项目，还可以接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托，为其向业主代收代缴相关费用。从一些做得比较好的物业管理范例来看，拓展物业管理的服务范围，在建设具有高度认同感和归宿感的和谐社区，是大有可为的。还要从观念上更新，要从物业管理，向物业服务上转变。这种态度的转变，意味着，站在服务的角度上看待问题，也是物业管理走向纵深发展的必经之路。
3．2严格市场准入和清出制度，完善市场竞争机制鼓励企业做大做强，强化量化考核和监督检查，加强信用档案管理，积极引导物管企业加强科学管理，走专业化和市场化发展之路，兼并整合小企业，发展大型企业集团。促使物管企业转变服务观念，强化服务意识和遵纪守法意识，提高管理和服务水平。
3．3加大物业人才培养和管理力度，严格落实持证上岗制度通过反馈率比较高的招聘方式，如网络招聘、校园招聘、人才交流会等来挑选物业管理专业毕业的大学生，以及在物业公司工作过的经验丰富的人才，这样的人才能够以更快的速度适应公司的企业文化和工作岗位。制定更具有吸引力并公平合理的薪酬制度，适当提高员工的基本工资和福利，并建立长效的激励机制，采取能者多劳和多劳多得这样的薪资制度，通过长短期激励互相结合的有效措施，将员工个人的利益和企业长期的发展相结合，通过精神层面与物质层面的双重激励吸引并留住员工。企业可按比例针对管理岗位建立一个“人才储备库”，明确以企业内部培养为主导，兼以外部招聘的管理人员招聘制度，提高对企业员工综合素质和工作业绩的考核力度;为员工制定转岗计划，让那些工作突出而且通过了考核测评的一线员工获得转岗和晋升的机会。为达到知识的实用性和系统性，应对专业技术岗位，如:保洁、安保、工程、绿化、客服、前台等进行专业技术培训，还需加强人文素养以及各项公共类课程培训，譬如:应用文写作、公关礼仪、沟通技巧、应急处置、计算机操作等采用系列课程的方式。此外需对培训方式加以丰富，通过拓展培训、工作交流、实操培训、外请培训等众多培训方式来实现员工兴趣的提高，使员工意识到培训是一种福利和奖赏，也是自己的一大收获。以人为本，通过郊游、晚会、游戏、竞赛等各种激励方式提升员工的认同感和归属感，使员工感受到企业对自己的认可和尊重，他们便不会轻易跳槽和被其它企业挖走，使企业拥有稳定的人力资源保障。
3．4更新业主住房观念，促使物管企业与业主有效沟通受我国计划经济下城镇住房制度影响，业主传统的观念是只管住房，不管掏钱管房。新的住房观念应该是，住房既是一种消费，也是一种投资。物业服务也是商品，也需要有偿使用，而且业主的费用投入与得到服务的质量和数量是成正比的，交物业费是义务，业主不能以拒缴物业费抗辩维权。物管企业要严格落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按照标准收费，按规定项目进行费用开支，不断提高服务水平和服务质量，以优质的服务换取业主的信任和支持，提高收费率。业主主要理解、支持和监督物管企业。双方在有效沟通、包容理解、互帮互助上下功夫，使其关系正常化。
3．5提高整个物业管理行业的服务意识和服务质量只有提高了物业管理的服务意识，提高了物业管理公司的服务质量，才有可能提高收费标准，有可能提高服务人员的工资待遇。所以应该抓紧时间对员工进行培训，切实提高服务质量和服务水平。这是一个全行业的大问题，也是一个重要的问题，有待于我们进行专题研究。
参考文献:
［1］毛庆华．物业企业员工流失问题研究［J］．人力资源管理，2015(1)．
［2］牛东霞．物业管理行业人才流失问题分析［J］．现代商贸工业，2014(5)．
