摘要：因为我国高等教育这些年的持续发展，很多学校的办学规模都得到了很大程度的扩大，而与此同时学生也给学习生活环境提出了更加严格的要求，在这种情况下，高校应当将当前的后勤物业管理模式进行必要创新，以使自身管理者、经营者、服务者的多重身份有效协调起来，真正提升工作质量。论文分析了高校后勤物业管理工作的特点及创新目标，指出了当前遇到的突出问题及创新策略。
关键词：高校管理；后勤；物业管理；有效策略
在高校各类管理工作中，后勤物业管理始终是一种独特的存在，它受学生与学校的委托，由专业化物业管理组织或者有关部门管理，严格依据《物业管理条例》等有关法律规范，借助现代化管理理念及管理技术所进行的相关工作，在整个工作过程中，它视服务于师生为主要工作宗旨，而且借助企业经营方式，达到了高校物业工作的统一化效果。[1]但是我们需要注意到的是，因为高等教育事业的不断进步，相应的后勤管理工作也处在持续更新深入的状态，在这种情况下，针对现今存在的突出问题，探索高校后勤物业管理创作，是有着非常突出现实意义的。
一高校后勤物业管理工作的特点
（一）兼有服务和经营需求
高等院校的后勤物业管理工作，需要重点满足各院系教师的教学工作、科研工作，以及管理者的行政办公要求。此外还应让学生学习与生活变得更加方便，从这个意义上说，高校后勤物业管理工作的第一个突出特点即为同时兼具服务和经营需求，所要面对的业主中，学生与教师是比较特殊的如何。对于高校物业管理工作者而言，经济利益固然不能不考虑，可是其所作的行为同样需要同学校人才培养工作、教学科研工作相协调，让自身的物业管理工作化为学校人才培养机制中的组成部分，其他单位的物业管理显然不具备这一特点。[2]
（二）部门角色定位的特殊性
对于很多高等院校来说，物业管理部门的事业性质比较突出，虽然管理部门有着基本的物业管理工作框架，同很多企业单位有相似之处，而且在其内部也应用了相应的规范化管理制度，可是毕竟不同于常态化市场，其事业化管理特色依然明显。与此同时，虽然近些年政府多次强调了高校的去行政化工作，但是在土地使用权上，国家行政划拨依然占据重要地位，而建设资金也多数来源于政府拨款，其中的物业管理费用亦受到计划经济的影响。
（三）特殊时期的特殊位置
高等院校的后勤物业管理工作，多数具有由计划经济转型至市场经济的特殊性，因为教育改革的整体趋势影响，近些年的高校后勤管理服务工作也因为社会化和市场化的调整而不断加以改变，可是因为高校所具有的教育属性，从而让后勤管理无法做到企业资产与管理工作的全面剥离，行政主体和管理服务混淆不清的情况屡有出现，在进行物业管理创新时，这一特点是不能不考虑进来的。
二高校后勤物业管理创新的目标
（一）对市场竞争机制的关注
高校需要依现代化的企业制度，对物业管理工作进行重新调整，以使之充分适应于市场经济的客观要求，并保证管理体制的全面落实，依决策者、执行者与监管者分立的办法，要求管理部门同学校签订委托合同，特别是对于那些经营性质明显的服务项目，最好可以利用社会公开招标的办法进行选择，以使质优价廉的经营者同校园发生关联。总之，对市场竞争机制的关注应当成为高校后勤物业管理创新的首要目标。[3]
（二）对产权关系加以明确
高校管理者需要同后勤物业实际操作者间明确责任、权力和义务，并且严格遵循清晰产权、政企分开、科学管理的原则组建管理团队，使管理团队真正做到素质够高、服务意识够强、服务水准过硬。也正因为如此，高等院校的物业管理者及相关服务者，都需要有专业的物业公司参与协助，由公司从中优选出专业与经营管理兼长的人才对学校工作加以服务。
（三）对各方关系进行妥善协调
高校后勤物业管理工作过程中，又一关键创新目标在于努力协调好服务对象即全体师生、服务管理者即学校以及服务主体即物业部门的关系，这是做好相关管理工作的一项必要条件。[4]其中可以视师生为高校物业业主，并以此为出发点，妥善处理聘用和被聘用、服务和被服务等利益关系，并注意到其中可能存在的各种问题，以关系协调为出发点及最终归宿，对各自权利和义务做出明确划分，以达到高校后勤物业管理的顺利创新效果。
三当前高校后勤物业管理工作的不足
（一）不完善的管理制度
事实上，因为思想意识的落后，高校后勤物业管理工作依然处在草创阶段，相应的管理制度还很不完善，管理中有过于随意、过于盲目的弊病，其中有一部分高校虽然已经和物业管理企业建立了联系，并且签订了相应的物业管理合同文件，有偿服务也粗具形态，可是实际上相关的管理工作依然会和学校行政指令有说不清道不明的约束关系，特别是在服务内容和服务收费等操作层面，学校领导往往一句话说了算，甚至直接以行政干预的办法施加影响，这种无视行业要求及行业标准的做法，是对成本和效益的粗暴对待。[5]而与此同时，具体的物业管理者则同样存在服务意识偏差、服务水准低下、管理不够统一规范等问题，几种因素叠加在一起，物业管理制度自然无法形成规范、稳定落实，这个问题在一些扩招速度偏快的高等院校中体现得尤为明显。
（二）不理想的管理水平
物业管理者在人员结构方面存在偏差，而每个人员的知识结构也不尽合理，特别是在一些专业技术方面，人员和技术的短缺尤其明显，同师生对物业服务的要求有很大距离，由此严重影响了高校的物业管理水平。实际上，很多高校的基层后勤物业管理者和服务者，都由原有后勤服务员工中脱离出来，其思想认识不够先进是不争的事实，始终将自己视为事业单位员工，在具体工作中缺少干劲，缺少改革进取的精神，专业技能发展无法适应时代变革，服务意识差、工作效率低是一种普遍现象，自然也就难以保证服务质量的提升了。
（三）经费来源问题
不够完善的市场经营模式，导致了服务管理经费来源问题，很多高校的后勤团队存在着用人机制不完善、制度建设落后等方面的问题，未能和市场经济接轨，也无法达到真正的专业化与企业化目标，按照调查结果显示，有相当一部分高校的后勤物业管理工作，在经费上还是以财政拨款为主，自主盈利水平偏低。
四高校后勤物业管理创新的有效策略
（一）在强化管理制度上下功夫
首先，高校进行物业管理创新，绝对不能将其简单地理解为管理外包，更不是直接把物业管理职能接到社会中去，对于高等院校的管理者来说，需要具有高瞻远瞩的视野，把物业管理工作视为一项特殊任务。其次，因为后勤物业管理工作的深入改革，具体的物业从业者亦应产生不端铁饭碗的思想，以忧患意识取代稳定意识，坚决避免学校后勤离开我便玩不转的固执观念，形成服务化思维理念，并在此基础上勇于开拓进取，事事不再是“要我干”，而是要“我要干”，从思想深处意识到只有服务好才能生存好，只有效益好才能发展好，要努力研究全新的物业管理知识，积极接触和物业管理有关的政策法规，了解现代企业在管理上的创新精神，并以提供优质的物业服务为行为理念。[6]第三，物业管理部门要将成本核算工作做好，并以此为目标形成良性的成本运行机制，使得勤者得奖、怠者受罚，防止干多干少一个样思维的出现，从而让物业管理工作者的积极性变得更高。
（二）在提升管理水平上做努力
无论任何一项工作，都离不开高素质人才的支持，对于物业管理的创新同样如此。在高等院校的教学设施维护、科研设备保养，还有其他诸如保洁工作、绿化工作、保安工作等，都是需要技术支持的，其中相关工作者基本素质如何、业务水平如何，会给物业管理质量带来直接影响，从而间接影响到高等院校整体办学水平。所以若想谈及物业管理工作创新，就一定要努力贯彻普及基本的物业管理知识，并利用人才培养和人才引入的双重办法，实施全面而系统的培训，在此期间，组织管理者特别是财务工作者进入到专业财务知识培训中去是极有必要的，由此可以保证管理者经济核算意识的提升。[7]而从另一方面来讲，高校既要积极引入技术过硬的专业化人才，使之投入到物业管理工作中去，也要做好既有人才的培养工作，使员工积极学习新知识、新方法，利用组织学习、参观交流等办法，带动员工投入到自主学习境界中去。也只有这样，才能达到以人才促发展的显著效果。
（三）在资金筹措方面想办法
高校要从多个渠道筹措资金，以增加经费来源面。众所周知的是，物业管理需要以充足的资金为基础保障，而依现代企业制度所形成的校园物业管理组织，同样需要允许得到足够的利润，在这方面，利润则要显然由市场来定。高等院校的物业管理工作应当从原有的行政拨款为主，转变为依服务合同进行付款为主。[8]对于高校物业管理者及相关部门而言，要按照学校给出的服务项目要求，考虑到服务标准的高低、学生和教师的消费层次等多项因素，提供更富个性化的服务。与此同时，相关的管理和服务要以市场化为导向，力争形成独立的品牌，并用规模化经营强化自身竞争水平。
结语
在市场经济的大背景下，我国各所高等院校后勤物业管理工作正在得到快速发展，物业工作越发体现出企业化特点，而相应的管理工作、产权关系则相对滞后，同时物业管理具体工作人员服务思维偏差、物业管理经费不足等问题也亟需得到解决。为此，国内各所高等院校不但要对高校物业管理的成功范例进行积极学习和借鉴，也要抓住历史机遇，创造出更富于校园文化特色的物业管理环境。
参考文献：
[1]许立新.浅谈物业管理在高校后勤社会化改革中的作用[J].经营管理者,2015,(19):46-48.
[2]李妍.管理模式创新与高校后勤社会化改革[J].中国发展,2014,(2):51-52.
[3]黄林山.高校后勤产业租赁物业经营与管理[J].高校后勤研究,2015,(6):12-13.
[4]张志新.高校后勤保障体系管理创新探讨——以云南省某高校为例[J].昆明理工大学学报(社会科学版),2016,(3):15-16.
[5]张友昌.高校后勤财务管理模式创新研究[J].经济师,2014,(1):22-23.
