摘要：改革开放以来，各行各业都取得了突飞猛进的发展，而商业地产的发展速度更是超出了人们的想象，在商业地产的开发经营中，财务预算管理工作至关重要。本文对财务预算管理在商业地产开发经营中的应用情况展开了研究，先分析了商业地产开发经营中财务预算管理存在的问题，然后提出了一些提高财务预算管理水平的具体措施，希望能为商业地产开发经营中财务预算管理的进一步完善提供借鉴。
关键词：财务预算管理；商业地产开发经营；预算编制
商业地产企业有着投入资金量较大、建设周期较长的特征，并且面临着一定的市场风险以及政策风险。对于商业地产企业而言，财务预算管理是对风险加以规避的必要手段，同时这也是商业地产企业中的一项核心工作。在商业地产企业的开发及经营过程中，财务预算管理工作的开展质量，将会直接影响到企业的经济效益。因此，研究财务预算管理在商业地产开发经营中的应用情况，有着非常重要的意义。
一、商业地产开发经营中财务预算管理存在的问题
1.企业的管理者对编制财务预算工作的认识不足财务预算工作的作用包括两个方面，一是对企业在未来一定时间的财务状况加以预估，二是对企业的经营成果加以分析。但是财务预算工作绝不只是财务部门自己的任务，而应该是在财务部门的主导下与其它多个部门共同合作来完成的。例如，商业地产企业在最终得到土地之前，企业的营销部门就应该对产品的销售价格加以预估，并参照产品在市场中的定位来预测其利润，并最终确定出拿地价格。在商业地产企业所开发的项目中，所有的成本都与之相关，所以，商业地产企业可以收集土地成本、建筑成本、用于开发的间接费用、各方面的税金等信息，并反映在项目的各个环节上。但遗憾的是，目前大多数的商业地产企业管理者对编制财务预算工作的认识都存在着严重的不足。2.财务预算准确率相对较低不同的商业地产企业对财务预算的内容、制定方案以及执行情况也各不相同，且存在着很大的差异。实际上，造成这个差异的原因主要有两个，一是商业地产企业的财务人员在对财务预算进行制定时，缺少应有的客观性，并没有对企业的明年计划和实际财务状况加以认真地分析，这会使得财务预算所编制的目标会和企业的实际经营状况产生较大的偏差，导致两者之间并没有联系到一起；二是一些商业地产企业的财务人员在制定财务预算时并没有注意到商业地产行业的规律和特点，缺乏足够的执行力和契合度，这种情况下做出的预算在实际的执行过程中也会与企业的实际经营状况产生较大的偏差。3.企业战略目标、项目开发预算和年度财务预算之间缺乏联系商业地产企业的开发项目通常会有着不确定因素较多的特点，而开发周期较长就是这个特点的体现。在这种情况下，对财务预算加以合理地编制是非常重要的。做好对财务预算的编制工作，不仅能将企业的年度财务经营状况展现出来，还能综合地反映出企业所开发项目的实际情况。可是在目前阶段，很多商业地产企业仍然在套用传统的预算方式，而在传统的预算方式中，企业战略目标、项目开发预算和年度财务预算之间缺乏足够的联系，这对于企业对财务预算的合理编制来说是十分不利的。
二、提高商业地产开发经营中财务预算管理水平的具体措施
1.提高商业地产开发企业预算编制的合理性在商业地产企业的日常工作中，财务预算管理工作的开展质量会直接影响到企业的开发与经营。因此，商业地产企业的管理者必须真正认识到财务预算管理工作的重要性，将财务预算管理作为企业的核心管理工作之一，并针对性地为财务预算管理工作的实施提供所需要的支持。同时，商业地产企业的管理者应向员工们多加灌输财务预算管理工作的重要程度，为财务人员提供真实可靠的财务数据，避免财务人员在进行财务编制工作时遇到过多的阻碍，提高预算编制的合理性，确保财务预算管理工作可以在各部门员工的配合之下得以顺利开展。财务人员在进行预算编制时，需要重点关注土地的使用情况，搜索有价值的土地信息，并参照相关的法律来制定出一个科学、合理的预算编制方案。另外，商业地产企业的财务人员对于向银行贷款时出现的各种税率问题，必须要严格地加以分析和计算，使商业地产企业的财务预算管理质量及效率得到充分地保障。2.加强各部门之间的配合，合理估计各方面的预算在商业地产企业的工作中，开发项目的预算工作会涉及到多个不同的方面，如综合地价、研发费用、工程费用以及手续费等等。因此，商业地产企业的管理者应当对收入成本进行预算，并对现金预算分期展开合理地规划，做好随时进行筹资的准备。对于上述这些工作，商业地产企业的各个部门需要紧密地配合财务人员的编制预算工作，各部门具体的工作内容分别为：营销部门主要负责与资金预算有关的一些工作，如销售支出预算、销售回报预算等；开发部门和工程管理部门主要负责地价支出编制工作以及工程建设所需的资金支出预算；财务部门主要负责对偿还银行贷款本息支出的编制工作以及对税费支出的预算工作；人力资源部门主要负责培训费的编制工作以及对人工成本的预算工作。由于商业地产企业的产品通常有着较长的核算周期，且对收入确认产生制约的因素也较多，其成本项目存在着特定性。因此，商业地产企业的管理者需要在获得土地之前就让营销部门与策划部门对地价指标和净利指标展开初步地预估，然后再让项目部、财务部、营销部、设计部以及策划部等业务部门共同对商业地产开发过程的前、中、后期的实际收入与成本进行分期预算，从而完成对整个项目损益情况的预算。3.提高商业地产企业财务预算管理的准确度商业地产企业在平时的开发经营工作中，财务预算管理工作的准确度至关重要，它是保障财务预算管理质量的关键。财务人员在进行财务预算管理工作时，需要时刻把财务预算管理的准确度放在最重要的位置上，因为财务预算管理的准确度会直接影响到企业的经济效益以及企业在未来的发展趋势，它是商业地产企业在战略目标制度工作上的必要依据。所以，商业地产企业的财务人员在开发和经营各种工程项目之前，需要先收集与该项目有关的多方位信息，并对项目信息的可靠程度加以分析，严格确保项目信息是真实可靠的，这也是促进财务预算管理工作顺利开展的关键。同时，财务人员还要制定统一的财务预算管理制度，使财务预算管理工作能拥有一个可靠的依据。在对财务预算管理工作进行规范时，财务人员应当把财务预算管理工作与财务监督工作有机地结合起来，从而提高财务预算管理工作的质量。4.加大对财务预算的考核力度对于现代企业而言，开展和实行任何经济活动的最终目的都是为了实现企业的预期目标，这也是企业财务预算管理最根本的要求。因此，商业地产企业的管理者若想真正提高企业的财务预算管理质量，就应当在执行财务预算时充分落实事先所制定的经营策略，加大对财务预算的考核力度，提高对财务预算的控制和约束程度，这样才能使企业的业务预算工作以及财务预算工作得到有效的落实，使企业的财务预算管理体系能够更加地完善。商业地产企业的各个部门在日常工作中，尤其是在一些与商业地产的建设及销售有关的活动中，一定要严格落实预算工作，必须要确保在预算的范围之内来开展相应的经济活动。例如，商业地产企业可以将“以月保季，以季保年”的原则作为基本的财务预算管理策略，并将这一策略运用到实际的管理工作中，从而保证财务预算政策能够得到充分地执行。另外，企业还应建立一个完整的财务监督机制，并通过该机制来对财务预算管理工作的执行情况加以反馈，最终形成一个全面控制、全员参与的财务预算管理体系。
三、总结
由此可见，尽管当前阶段的商业地产企业中的财务预算管理工作存在着一系列问题，但这些问题并不是无法解决的。对于商业地产企业的管理者而言，应当提高商业地产开发企业预算编制的合理性，加强各部门之间的配合，合理估计各方面的预算，提高商业地产企业财务预算管理的准确度，加大对财务预算的考核力度。只有这样，才能真正提高财务预算管理工作的质量，从而实现企业的可持续发展。
参考文献：
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[2]刘平.财务预算管理在商业地产开发经营中的应用探讨[J].财经界(学术版),2014,(20):174-175.
[3]白玉红.商业地产开发经营中的财务预算管理探讨[J].中国集体经济,2015,(34):125-126.
作者:柳金叶单位:天津市农垦商业地产开发建设有限公司
