陈女士与王先生于2013年1月结婚，其在婚前以个人名义购买了一套商品住房，并用个人财产支付了该房屋的首付款。该房屋的其余房款由陈女士向银行贷款支付，该贷款本息由陈女士和王先生婚后共同偿还。2013年12月，该房屋的所有权证下发，登记在陈女士名下。2014年3月，陈女士因认为该房屋是其婚前个人财产，遂与其父母签订了房屋赠与合同，约定其与父母三人共同所有该房屋，但尚未办理房屋所有权人变更登记。2014年8月，陈女士因与王先生感情破裂，遂向法院起诉离婚。在诉讼中，王先生同意离婚，但请求一审法院将陈女士婚前购买的住房作为夫妻共有财产分割并给予相应的房屋增值补偿。而陈女士则认为该房屋为其婚前个人财产，而且目前由其和父母三人共同所有，存在案外人即其父母的利益，该房屋依法不应在本离婚案中审理、分割。其后，陈女士的父母另行向法院起诉陈女士，请求法院确认双方签订的房屋赠与合同的效力，并办理房屋变更登记手续。
本离婚案中，一审法院是否应当审理、分割陈女士婚前购买的房屋，法律界有两种不同的观点：第一种观点认为一审法院应当在本案中审理、分割该房屋。主要理由是：陈女士与其父母签订的房屋赠与合同很可能是为了应付本离婚案而签订的虚假协议，是为了防止一审法院将该房屋认定为夫妻共有财产而签订。而且，陈女士的父母也没有在该房屋中有出资行为，不存在他们在该房屋享有利益的问题。第二种观点认为一审法院不应在本案中审理、分割该房屋。主要理由是：本案属于离婚案件，依据现行相关法律及司法解释的规定和精神，无论本案中的房屋赠与合同真假与否，形式上均存在涉及案外人房屋共有权益的问题。该赠与合同是否真实有效，应由合同双方另案诉讼的受理法院审理查明，依法不应也不宜在本离婚案中合并审判，否则极易影响本案判决的法律效力。
笔者同意上述第二种观点，主要理由如下：
其一，本离婚案中陈女士与其父母签订的房屋赠与合同的真假与否等相关事实，不是一审法院审理的范围。因为该赠与合同的主体是陈女士和其父母，并非本离婚案的诉讼双方即原告陈女士和被告王先生，两者属于不同的法律关系和法律主体，依法不应在本离婚案中合并审理。此外，陈女士的父母已经以房屋赠与合同纠纷为由，另行向法院起诉陈女士，该赠与合同的相关事实有待受理法院审理查明，不应由本案一审法院一并审理，既不合法，也难以保证不同法院对同一事实的审查认定会保持一致。
其二，本离婚案中的房屋只要从形式上审查存在案外人的利益且当事双方另案诉讼，一审法院也不应审理、分割该房屋。根据目前的司法实践以及笔者的代理经历，在离婚诉讼案中，一旦有案外人对诉讼中的夫妻共有财产提出争议并提供初步证据且另案向相关法院起诉确权，受理离婚案的法院一般以诉争财产涉及案外人利益而不审判该财产。至于法律上所称的案外人的利益是否必须以该案外人为该诉争财产出资为判断标准，笔者认为答案是否定的。
笔者认为案外人的利益既包括其为诉争财产的出资行为，也包括其在诉争财产上依法享有的部分或全部所有权。如果按照案外人是否为诉争财产出资为标准来认定案外人在诉争财产是否存在利益，那么许多没有出资而受赠诉争财产的案外人就不是案外人了，此逻辑显然不合法、不合理。
其三，陈女士婚前购买的房屋在本离婚案中不能直接认定为夫妻共有财产，须另案认定所有权人。如果没有陈女士与其父母签订的房屋赠与合同以及他们双方因该合同产生的诉讼纠纷，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》第十条的规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。一审法院可以判决该房屋归陈女士所有，并给予王先生相应的增值补偿。但是由于案外人陈女士父母以房屋共有权人的身份对该房屋提出了所有权争议，因此该房屋此时的所有权人就不能简单认定为归属陈女士个人所有或为夫妻共有财产，所有权人属于待定待审状态，需要陈女士的父母和陈女士在房屋赠与合同纠纷案中另案解决。
因此，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第二十一条的规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。一审法院在涉案房屋存在所有权人争议的情况下，依法不应在离婚案中审理、分割该房屋，应由其他法院就该争议另案审查和裁判。
