一、司法实践的实证考察
本文采用案例研究和案例统计研究两种实证研究方法，分析两类案件:
1. 上述5 件公报案例，特别是张励案和成都讯捷案，以及刊登在《人民法院案例选》、《人民司法》、《审判要览》等刊物上的与预约合同效力和法律责任认定相关的典型案例15 件，共计20 件，刊登时间跨度为2005 年至2015 年。对于公报和典型案例主要是定性分析，目的是较为全面地描述和总结十余年来最高人民法院曾经和如今所提出( 或赞同) 的参考性审判思路。预约合同纠纷并非新型案件，司法实践是渐进的连续过程，有必要对基于个案的分散性规则进行归纳整合。
2. 统计案例，为从中国裁判文书网上搜集到的相关生效法院裁判文书，时间跨度从2015 年6 月1 日至9 月1 日，有效判决书共计135 份。对于统计案例主要是定量分析，目的是通过数量和比例观察描述法院新近的倾向性审判思路。虽然公报和典型案例是经由最高人民法院选择后刊登的案例，但下级法院未必都循此裁判，况且公报和典型案例本身也存在审判路径冲突，因此，结合当下的定量分析将更为贴近法律运行的实然状态。
( 一) 公报和典型案例审判路径整理
对于诸如认购书等案涉协议中约定将来订立合同的案件，法院的审理思路大致相同:法院首先会界定协议的性质( 本约抑或预约) ，如认定为本约，依一般合同法规则审理; 如认定为预约，法院会先论证合同效力，然后决定违约救济，由此形成以下三种审判路径。
1. 视为本约审理路径
在视为本约路径下，协议性质是本约还是预约，区分标准是协议主要内容是否缺失。公报张励案( 判决摘要) 指出，判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第16 条规定的商品房买卖合同的主要内容。虽没有明文援引，张励案实际参照了商品房买卖解释第5 条。该条的制定理由是，在商品房交易中，有时因开发商尚未取得预售许可或项目尚未竣工验收，对诸如交付标准、面积差额处理等诸多条款尚无法确定，存在事实上和法律上的障碍，当事人签署认购书等预约合同有其实务价值。而如果认购书已经具备了《商品房销售管理办法》的主要内容，可以说明已经跨过预约阶段，障碍已经消除，此时当事人签署的认购书名为预约，实为本约。然而，张励案严格说来不属于名为预约而实为本约的情形，因为在商品房项目竣工验收或取得商品房预售许可证后，当事人需另行签订正式的商品房买卖( 或预售) 合同，即使认购书上没有明文约定也是强制性要求，买卖( 预售) 合同而非认购书是办理房屋过户等手续的必备文件，也是当事人履行义务的最终合同依据。
而且，如果将认购书直接作为本约处理，认购书就是一般商品房买卖合同而无须进行特别规定，适用商品房买卖解释第5 条反而导致困惑: 买卖合同通常具备标的和价格等必要条款即成立，而命名为认购书的买卖( 本约) 合同是否仅因不具备作为行政规章的《商品房销售管理办法》第16条所规定的主要内容而不成立? 因此，将该第5 条描述为实为预约但视为本约处理之规定似更符合实际: 即使尚需另行签订最终交易合同，但如果认购书等协议具备了该管理办法第16 条规定的主要内容，即可视为本约已经成立。实践中，法院对于该路径的司法适用观点差异明显。宽松适用商品房买卖解释第5 条没有明确主要内容的认定标准。而如果结合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释( 二) 》( 法释〔2009〕5 号，下称合同法解释二) 第1 条之规定，认购书等协议似乎只要有标的物和数量之约定，就可以被认定为本约，合同缺漏的内容包括价格都可以由法院补充。刘烈昉案中，当事人的协议书中约定了房号、价款和违约责任，法院认定该协议书名为预约但内容具体明确，买卖合同成立并生效。刘道琳案观点相同。
严格适用更多公报或典型案例看来持谨慎态度。张励案虽称商品房认购书中不可能完全具备管理办法第16 条的内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，并在判决摘要中给出了一个主要内容的认定标准，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况( 包括房号、建筑面积) 、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件，但该案判决书主文在协议性质认定部分却仍然使用了多少隐含有否认第5 条适用意味的概括性语言( 等等) ，认定预订单的性质为预约，双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成。类似的表达有公报俞财新案以及典型案例曹求玉案、吴建平案。
二、达成最终交易合意的协议效力和救济
暂且不论不同国家立法或学理是否存在内涵共通的预约概念，买卖合同解释第2 条意图解决的实践纠纷也是外国法院同样面临的问题: 在开始进行谈判和最后订立合同两端之间，当事人有时会先以备忘录、意向书、草约等名义形成所谓初步协议( 中间协议) ，对交易某些事项进行约定，并期望日后达成最终合同完成交易，而如果双方最后没能签订最终合同，应否以及给予守约方如何的救济，或者更根本的，是履行利益还是信赖利益的赔偿。当事人原本可以无需自找麻烦直接达成交易却先选择签订初步协议，其背后原因或意图并非唯一，初步协议体现了当事人针对将来预期最终交易的允诺和安排。当事人受约束的义务( 缔约抑或磋商) 取决于当事人签订协议时所达成的合意，只能由法院基于个案事实查明，不能预先设定。初步协议中约定有将另行签订最终合同的条款本身决定不了什么这总是双方签订此类初步协议的目的所在。而经对当事人合意之查明后，违约民事救济也自应区分对待，或者是缔结最终合同义务，或者是最终合同前义务，泾渭分明。
( 一) 类型A 案件应推定已达成最终交易合意
1. 合意推定
( 1) 公报张励案等类型A 案件的典型事实特征都是初步协议文本中约定了交易主要条款，且双方当事人( 或一方应另一方当事人要求)无保留地表达了日后签订最终合同之承诺。此类协议除了合同标的特殊外( 缔约行为) ，与当事人承诺货物交付等普通合同并无二致，因此除非存在其他表明合意欠缺的相反事实，法院应首先推定双方对完成最终交易达成了合意，协议效力即当事人一方或双方的义务应为执行缔约承诺( 预约履行路径或视为本约路径) 。当事人是否曾有交付房产或缴纳定金、房款等履行行为并不影响达成交易合意的认定。我国合同法不以是否给付对价作为合同约束力成立的前提。按德国法等欧陆法通说，如果内容确定具备主要条款，当事人允诺以商定条款订立最终合同( 本约) 的初步协议有订立最终合同的约束效力。预约的实质，实际上是指当事人或双方当事人承担一种承诺的债务，即当对方进行本约的要约时必须对此进行承诺从而使契约成立的债务。英美法同样执行当事人意图最终交易的允诺。美国《合同法第二次重述》第27 条指出，如果事实表明当事人已对交易达成合意，该协议的约束力并不因当事人还同时声明嗣后要另行准备和签订书面协议而被否认。如果当事人同意了所有应同意之必要条款，仅称还要另行签订合同，并不影响协议成立。此种情形下，初步协议是可强制执行的协议，双方的义务不仅是协商，而是协商不成仍必须以已商定条款达成最终合同，合同漏洞由法院依职权补充，或违约方承担履行利益损害赔偿。英美法虽没有为此专门发明法律概念，但并非可以据此揣测不承认预约，或不承认当事人约定在将来时点订立契约之约定具有契约效力，在英美法看来，此时二者就是一回事: 如果当事人事后未能达成最终合同，意向书本身就成为具备全部约束力的最后合同，初步协议只是形式上的初步。
三、预约合同效力和违约救济之应然路径
对于预约法律制度的规范功能，最高人民法院即使在制定买卖合同解释时也摇摆不定。《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》一书起初认同应当缔约说，若设立预约制度只是为了保护双方进行磋商，而磋商本身就意味着不确定性，那么其法律价值就显得过于微小，根本没有设立之必要 如果缔结预约目的不是为将来缔结本约，就不是法律意义上以及本司法解释所称之预约。然而紧接其后又称，采纳应当缔约说并不确保每个预约均能成立本约，根本目的还是促进善意谈判，当事人签订预约合同的目的是双方特意为各自保留磋商空间，最后未能缔结合同是预约当事人甘冒风险之结果。
该两段论述之间的矛盾是显而易见的。理论摇摆不定直接导致长久以来预约法律规则的冲突和逻辑错乱。商品房买卖解释第5 条认为协议具备主要条款应按照本约处理，第4 条却将被告善意磋商作为定金罚免责条件，而担保法解释第115 条又是无关被告善意与否的立约定金罚则，最高人民法院在公报和典型案例所提出的参考性审判思路也反复不定。也许是看到了这一点，买卖合同解释发布后，最高人民法院在张励案和成都讯捷案中试图统一司法适用到预约磋商路径下，并采纳区分所谓恶意和善意违约之责任方案: 被告如尽到善意磋商义务可以免责( 包括定金责任) ，而如果被告未尽磋商义务，应承担包括赔偿机会损失在内之全部缔约责任，以最大限度固定双方交易机会，当事人违反善意磋商义务将承担必须缔约这种更强法律责任以制裁恶意预约人。
然而，如前所述，法院如采纳该方案，一方面会给原本承诺交易的当事人不适当的善意磋商免责机会，固定交易机会根本无从谈起，而且责任性质发生错配，这也可以解释统计案件中多数法院弃之不用的原因; 另一方面，又不适当地对违约进行价值评价，给从未允诺过交易的当事人施加了非自愿的强制缔约责任，已然偏离了磋商义务之本来涵义，同样未得到下级法院的尊重。善意磋商和必须缔约是本质不同的义务，指向的是迥然有别的违约救济方式，绝非有论者所称之前者侧重描述过程，后者侧重描述结果，并不存在根本区别。欧陆法上的预约是概念法学极端化的产物，究其实质不过是合同法上常规之合意判断问题。预约不过是一个评价性合同类型归类，相对于诸如草约等概念，是给那些经过法院判断后当事人承诺交易的初步协议贴上的一个标签，特指那些以受拘束之意思而订立，并且以该意思为基础而为订立行为之义务受约束的合同。围绕着预约，国内俨然已经发展出了一个概念群落，学者和法院总是倾向于首先界定和区分预约与本约、意向书、预定书、备忘录、原则性协议乃至框架协议等众多法律概念。然而，不同概念之所以具有不同法律后果，原因在于背后隐含的事先判断，概念本身无法直接回答为什么这个或那个同样约定有将来签订合同条款的意向书、预定书等协议的法律后果相同或不同。如果非要把现实生活中的某个协议归入某一法律概念之下，也应在对此协议进行法律判断之后而非之前。将案件事实涵摄进一个法律定义是一个评价性的归类。
认购书、订购书等协议中约定有将来订立合同条款这个事实不能说明什么，因为这总是当事人签署此类中间协议所希望的最终目标。当事人的合意是继续协商，承诺尽最大努力和诚信以达成最后交易，还是已经承诺最后交易，条件成就或障碍消除后就应签订最后__交易合同，是法院根据合同法在个案中对当事人合意进行规范解释的问题，而非预约概念上或理论上预约效力应当如何，或者何种效力更公平。如果背离了对当事人合同真实意思的探究，把事实塞进概念、用概念去裁剪事实，既欲确保交易安全又恐有违当事人自治，就必将理论左右失据，规则难以两全。本文的基本结论是，合同法的目标是执行允诺，保护当事人基于合意的期望，对于约定将来订立合同之协议( 无论是否称之为预约) 纠纷，法院应以探究当事人真意为基本出发点，既不能任由当事人违反当初的完成交易之承诺，也不能施加给当事人从未允诺的强制缔约责任。对于案件审理，类型化的总体裁判思路可简括如下: 1. 如果协议中有效力控制条款，法院应遵条款指示; 2. 如果没有效力控制条款， ( 1 ) 如果协议具备必要条款，应推定当事人达成交易合意，反驳推定应谨慎适用，法律救济同最后交易( 本约) 合同;( 2) 如果当事人另约定有待协商条款或事项，即使协议约定了大部分条款，亦应先推定当事人未达成交易合意( 但可以综合案件情事发现当事人真意反驳推定) 。法律救济是酌情赔偿信赖利益损失，一般不应包括机会利益损失赔偿。
