1 引言
现如今, 经济不断向前发展, 对房屋和土地等征收不动产已经成为常见现象。相关信息和数据显示, 我国2016年前四个月固定资产投资增长速度惊人, 其中国企以及其他经济型企业实现固资投资54.64亿元, 相较于2015年前四个月增长了27.1%。而房地产领域实现投资高达1467.5亿元, 提高38.8%, 与同期相比增加16个百分点, 已经成了投资增长的重要助推力。因此, 从发展角度进行分析能够看出, 信贷消费、银行降低利息、减免税费、居住面积小以及其他因素影响下, 房地产投资将继续呈现出大好趋势。另外从国民经济这个大环境角度分析能够看出, 房地产投资已成为中国经济增长中一个关键指标, 作为我国基建中与房地产开发相辅相成的不动产征收, 其与民众私权保护间的利益冲突越来越受到法学领域专家的重视。因此, 非常有必要针对不动产征收制度在理念以及制度规范重新构建两个方面展开详细分析。本文只将不动产征收作为研究和探讨的目标。
2 不动产征收制度引发的变革
2.1 拆迁纠纷主体发生变化
开发商进行拆迁工作主要是因为各地政府出让毛地并收取可观的出让金, 从而把土地开发事宜交给开发商全权负责, 并由他们面对因为拆迁问题而产生的一系列纠纷。如今国家规定的是净地出让, 并通过土地储备部门做好房屋拆迁以及通水电这些一级开发工作, 而由市级以及县级国土资源部统一进行供地, 然后在交易市场通过竞价出让出去, 开发商能够获得产权明确、配套齐全、土地平整的净地, 如此便可降低初期阶段用地纠纷, 还可缩减开发周期。
2.2 补偿将成为征收纠纷重点
如果强行拆迁无法抵抗, 那么征收的焦点便会转变成安置补偿的竞争, 根据无数实际案例就能够发现, 拆迁之争主要也是因为安置补偿而导致。安置补偿之争主要表现为: (1) 如何落实公开市场价?市场比较法可以实现与公开市场价相符, 但是采取政府发布的基准房价和地价却很难体现这一点, 通过几年前制定的基准价来评估目前的房价, 更是与市场机制相违背; (2) 如何认定违法建筑?在多数人看来, 《城市规划法》颁布执行以后, 没有获得规划许可证或者与此规定相违背开展建设的、临时建筑使用期满而没有拆除的违法建筑 (除城市规划外的建筑) 怎样来认定需要我们认真思考; (3) 住改商如何进行补偿?获得营业执照同时缴税的房屋、没有办理相关证件照但是长久以来一直从事经营活动的房屋应怎样补偿存在很大争议; (4) 如何保障居住条件?居住条件只是特指建筑面积和楼层, 还是除此之外依然包含地理优势、交通设施、读书医疗以及街坊关系这些条件; (5) 集体土地上的房屋怎样补偿。集体土地征收以后成为国有土地, 在其上面的房屋也应该属于国有房屋, 因此补偿时应该与城市标准一样, 然而现如今进行补偿时通常依据《土地管理法》, 并按照省级规定予以补偿, 所以集体土地上的房屋补偿同样应该重新考虑。
3 我国不动产征收制度的现状分析
如果程序有失正义, 那么便没有实质正义, 在房地产方面更是如此。公民的私权是必须拥有的, 且必须有完善的法律程序和严格的执行。目前我国对财产征收所使用的程序法相对粗糙, 且缺乏公开性, 具体表现为下列几点。
第一, 缺乏房地产的程序规范。对私有财产征收时必须根据法律规定程序来实施, 但是, 对不动产进行征收时, 一般都没有注意程序问题。而现阶段, 中国依然找不出一部相对统一的法律来规范房地产征收程序。
第二, 没有有效的参与机制。目前使用的所有征收法中, 都没有体现被征收人利益的条款, 这些人群在被征收时不能表达出个人意见, 使得一直处于比较被动的地位。在收集方案的批准方案中, 一方有权批准不动产的管理和另一方获得土地征收权的愿望。被征收人没有任何发言权, 征收机关或部门只是将决定和公文以公示形式告知他们。除此之外, 不动产征收补偿标准都是由行政机关来决定, 而这恰恰体现了行政命令性, 通过公共这种形式进行, 直接导致被征收人没有了质疑补偿标准的法律途径。
4 我国不动产征收制度的重构
4.1 完善不动产征收立法
法治基础必须是有合理的法律规范, 目前国内有关不动产征收法律依然存在很多不足之处, 现存的法律文件也比较混乱, 同时规范间存在矛盾的地方也有很多。所以, 当务之急就是要对不动产征收相关法律予以完善, 并对其中具有矛盾之处给予修正。如若完成这个目标途径很多, 笔者进行了概括和总结, 具体如下:第一, 制定专门的不动产征收法, 将其实体性以及程序性等方面的规范全部归纳到一部法律中;第二, 利用制定全新法律规定来填补以往法律中存在的漏斗和不足, 并改进以往不科学、缺乏合理性的地方;第三, 给予之前法律规范存在不合理之处进行修改或者补充, 当时机比较成熟时再开展相应立法工作。在本人看来最后一种更为可行, 主要是因为如果马上制定专门的不动产征收法比较脱离实际, 但是如果没有一部专门法律给予指导, 那些现存的各种法律势必会存在很多冲突之处, 所以, 采取第三种方案以便修补以便做好相应准备, 这样才能最终完成不动产征收法律制度的专门化、系统化以及合理化。
4.2 完善公共利益的界定标准
所谓公共利益就是某一社会共同体所有或者大部分成员的共同利益, 然而从行政管理实际运用时遇到的具有代表性的案例以及经验能够发现, 公共利益属于非常抽象, 而且容易出现曲解的概念, 若不给予严格界定, 便会出现滥用现象。所以, 若要使这一原则切实发挥功能, 避免被滥用, 需要制定非常严格的评定标准。如今国内很多专家和学者正在集中精力努力研究这个问题, 而且已经获得一些硕果。
对我国以及其他国家学术领域以及实务界达成的一致意见以及总结的经验, 我们认为对公共利益进行理解与应用时应该坚持公众参与标准, 这样能够确保公共利益界定更加公平;坚持公共性标准, 正确区别公益利益和众人之益, 从而保证征收活动更加正当;坚持效益性标准, 确保征收以后财产利用率要比征收以前高, 因为如果征收行为效率低就无法表明这种做法具有公益性。
5 结论
不动产征收是造成不动产物权变化其中一个重要原因。因为不动产征收导致物权改变与其他原因造成物权改变具有显著不同, 所以要求我们针对物权变动制度给予足够重视。根据我国法律文化背景、理念、立法与实务的具体情况, 要求在不动产征收制度设计方面必须加强法律制约。
参考文献
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