4月20日，有媒体报道称，泰禾集团（000732.SZ）与华侨城关于广州院子项目部分股权转让事宜的谈判宣告失败。
知情人士接受《中国经济周刊》记者采访时说，当前泰禾集团和不止一家公司接洽，均在接触过程中，该交易还谈不上失败。
虽然广州院子项目部分股权转让事宜还在进行中，但其背后折射的泰禾集团债务问题，早已引发市场关注。
债务问题在泰禾集团4月12日发布的年报中更为清晰。2018年年报显示，泰禾集团2018年总负债达2112.47亿元，较2017年的1813.02亿元，增长了近300亿元。2019年一季度，其净负债率达279.19%。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济周刊》记者采访时分析，“过多依赖融资和进行质押，自然会面临很多外部的批评。当然，近期全国房企资金面有所好转，类似企业还是值得关注和肯定的。”
融资成本高：泰禾去年超六成融资为非银行贷款
与2017年一样，泰禾集团并未公布其销售额。但据房地产研究机构克而瑞统计，泰禾合约销售额从2017年的1007亿元，增至2018年的1303亿元，同比增长30%。在2018年房地产大调控的背景下，30%的增长率可谓亮眼，但与泰禾集团董事长黄其森定下的2018年2000亿元的目标，还是差了不少。
泰禾集团2018年年报显示，其2018年营业收入309.85亿元，同比增长27.35%，较上一年度17.38%的增速大幅提高。
不过，其归属上市公司股东的净利润（下称“净利润”）为25.55亿元，同比增长20.25%，比上一年度24.43%的同比增长下降了4.18个百分点。
为何在合约销售额、营业收入均大幅上涨的情况下，泰禾集团的净利润增长率反而下降了？
业内人士认为，这与泰禾集团负债率较高、2018年为降低负债率而加大回款力度，甚至不惜对部分楼盘大幅降价并亏本转让部分公司股权有关。
有一组数据可为佐证：截至2018年12月31日，泰禾集团的净负债率为384.88%，较2017年的475.03%下降了90.15个百分点。泰禾集团2019年一季报显示，截至今年3月底，其净负债率再次大幅下降，较去年底下降了105.7个百分点，至279.19%。
而在其2018年出售重大股权项目中，5个项目为上市公司共享的净利润分别为-200.13万元，-251.2万元、550.08万元、963.84万元、-2065.64万元。
值得关注的是，经过一系列回款操作，2018年泰禾集团经营活动产生的现金流量净额，已从2017年的-125.53亿元，增长到了2018年的139.31亿元，增加了264.84亿元。
现金流回正、负债改善、盈利能力得到提升，似乎一切都有所好转。
知情人士透露，虽然泰禾集团并没有定下降低多少负债率的具体目标，但从2018年到现在，其财务指标在持续好转，估计也会是未来的一个趋势。
不过，负债总额依旧是压在泰禾集团身上的一座大山。2018年年报显示，泰禾集团总负债高达2112.47亿元，较2017年的1813.02亿元，增长了近300亿元。同期，该公司应付利息为14.86亿元，较2017年的11.23亿元增长了32.32%。
在泰禾集团2018年1375.07亿元的融资中，银行贷款金额仅为247.49亿元，占比18%；公司债（3~5年）为285.09亿元，占比20.73%；而非银行贷款占据了大头，达842.49亿元，占比达61.27%。值得注意的是，在泰禾集团的融资中，非银行贷款的融资成本最高，年利率为9.17%，高于银行贷款（7.64%）、公司债（7.36%）。
泰禾集团也意识到了这一问题，并开始着手处理。据知情人士透露，2019年一季度，泰禾集团有息负债环比减少100亿元，净资产规模持续增加，显示其公司财务安全性在提升。
严跃进在接受《中国经济周刊》记者采访时分析，对于泰禾来说，业绩增长说明其规模在扩大，但是受到房地产市场的调控和同类企业项目竞争，其实也面临着很大问题。“从当前企业的负债数据看，目前总体上在下调，说明企业在积极把控风险，即不断降低企业负债。但是负债相关数据还是偏大，后续依然是有压力的。”
增收压力大：“壹号抢收计划”以价换量？
从2011年借壳上市时的82.28亿元，到2018年的2431.36亿元，泰禾集团的资产总额7年间增长了28倍多。
有业内人士认为，大举借贷曾是泰禾集团快速增长的“法宝”，但这一“法宝”，近年来已成为泰禾集团沉重的包袱，并拖累了其扩张的步伐。
2018年泰禾总资产同比增长17.8%，这一数据在2017年达到了67.33%。2011—2017年，其总资产年度增长率一直在30%以上，即便是在房地产行业低谷的2015年，增长率也达到了35.85%，在2013年增长率甚至还达到了161.53%。
泰禾集团的脚步正在放缓。
克尔瑞的数据显示，其合同销售额虽然2018年增长了30%，但与其2017年151.7%的增长率，有较大幅度的下滑。
“企业经营是阶段性的，若一个阶段就是需要拿地扩张，错过这村很可能就没这店了。但也不能总是一直激进扩张，规模到了一定阶段，会从外扩转向做内功。”上述知情人士对《中国经济周刊》记者说。
开源节流成了泰禾集团2018年的工作重心。2018年年报显示，其投资活动现金流出较上年数减少47.09% ，筹资活动现金流入减少25.92%。
不过，高周转和回款，才是泰禾集团近期的重中之重。
“回款是刚性指标，所有的考核都以回款为中心。”泰禾集团董事长黄其森在2018年3月份的北京经营例会上强调说。
泰禾集团也曾对投资者表示，公司2018年重点执行高周转策略，新增获取土地项目一般要在6—8 个月后具备销售条件（一线城市除外）。
据业内人士介绍，由于泰禾集团主要在一二线城市布局，且持有大量高端产品，这些项目周转速度较慢，且预收款金额与回款速度较低，给泰禾集团的快速回款带来一定的压力。
按照泰禾的一贯风格，只要扛得住，不会降价换量——2004年在北京开始的中国院子项目，到2012年竣工，但到现在都没有销售完毕。
这一风格在2018年也被打破。
同样位于北京的西府大院，泰禾集团2014年拿地时，折合纯商品住宅楼面价达8万元/平方米。据媒体报道，泰禾集团对于西府大院的期待是单价15万元以上，然而受制于北京的限价政策及2018年普遍转冷的市场环境，始终没能达到这个预期。最终，西府大院在2018年10月底以11.3万元/平方米的价格取得第一批预售证。
泰禾集团的快速去化，为其带来了大量的现金流。
2018年年报显示，该公司第一季度经营活动产生的现金流量净额还是-45.99亿元，到第二季度时已由负转正，为40.78亿元。虽然第三季度快速降至6.83亿元，但第四季度又暴涨至139.69亿元。也就是说，仅2018年第四季度，泰禾集团的经营活动产生的现金流量净额就增长了超过130亿元。
尝到甜头的泰禾并没有收手。
2019年2月，泰禾集团又开始“壹号抢收计划”。公开数据显示，泰禾集团北京4个项目中单套房产最高降至900万元，特价房源更是降至8.8万元/平方米。仅在2月份，泰禾集团靠着“壹号抢收计划”，就回款了50亿元。2019年一季度，泰禾北京区域实现100亿元的销售业绩。
据报道，在4月3日的总结会上，黄其森部署下一阶段工作时再次强调了高周转的重要性，“时间就是金钱，效率就是生命，高负债的地产行业更是体现得淋漓尽致，我们和先进企业相比，差距太大，要严格按照节点和目标落实工作。”
变卖资产：5天卖给世贸集团3家公司，回血28亿元
除了销售新房，泰禾集团也在寻求转让部分子公司（项目）的股权。
有分析人士称，单纯靠加快销售所带来的那些回款，想快速扳倒当前的负债大山较难，卖股权与引进战略投资者，才是泰禾解决当前问题的关键。
2018年12月14日，泰禾集团公告称，其全资子公司所持有的福州泰航房地产开发有限公司、福州泰福房地产开发有限公司和尤溪泰禾房地产开发有限公司100%股权，均被转让给福州运成兴通实业有限公司，交易对价6.35亿元。
今年3月，泰禾集团又开启了卖卖卖的模式。
3月23日，泰禾集团将全资子公司持有的杭州艺辉商务51%股权出售给世茂股份旗下公司，交易对价为3.79亿元；3月25日，泰禾集团又宣布转让南昌茵梦湖项目4家标的公司各51%股权及相应债务给世茂股份，交易对价为18.06亿元；3月27日，泰禾集团全资子公司再次转让其持有的漳州泰禾房地产40%股权给世茂房地产持股公司，交易对价为6.34亿元。
短短5天内，泰禾集团3次向世茂房地产出售资产，回血28.19亿元，并甩掉了超过10亿元的贷款包袱。
或许这并不是结束。据报道，世茂集团董事局副主席许世坛在2018年业绩会上表示，最近和泰禾在项目上的收购，是双方战略合作的一部分，不仅限于一两个项目，陆续还会有其他项目。
严跃进接受《中国经济周刊》记者采访时分析，此类股权抛售有助于缓解资金压力，本身也降低了项目去库存的压力。“从此类企业的负债数据看，若是偏高自然是有压力的，或者说容易放大风险。引入战略投资者有助于降低资金压力，减少借债。”
《中国经济周刊》就泰禾集团负债率、回款情况、未来发展规划等问题向泰禾集团发出采访函，泰禾集团工作人员称，因涉及到上市公司年报数据，不方便接受采访，一切以公司公告为准。
