天津土地市场3年前的火热状况造就了一批地王项目，但在随后的政策环境变化下，多数地王项目迎来严峻挑战。
《中国经营报》记者近期调查采访天津地王项目入市情况时了解到，天津部分此前的高价地项目多因为地价过高、区域限价等原因难以入市。但随着成本定价法在天津试推行，部分项目如今开始建设并计划了开盘日期。
记者了解到，中冶置业集团有限公司（以下简称“中冶置业”）位于天津市河北区的地王项目在拿地两年多后，部分高层楼体已经出了正负零，但并未取得预售证。
天津国土部门的公告显示，该项目土地规划近日获批进行大幅调整，其中近1.5万平方米的持有型商业用地中有近1.3万平方米获准改为可销售的住宅面积。
天津地产业界人士表示，若按项目当前对外报价5万元/平方米的销售价格计算，项目货值将增加6.58亿元。
对于上述项目调整规划是否需要补交土地款等情况，记者给天津市规划和自然资源局以及项目公司天津中冶名瑞置业有限公司（以下简称“天津中冶”）发去采访函，但截至发稿记者并未收到有效回复。
河北区楼面价首破3万项目
2016年的天津地王频出，各个行政区的楼面价不断创新高。
当年5月份，建昌道1号地楼面价突破2.4万元/平方米，成为河北区的单价地王项目。7个月后，天津中冶很快将河北区的楼面价推升至3万元/平方米以上。
2016年12月，天津中冶经过103轮的激战后，击败众多对手以41.4亿元竞得河北区天泰路地块，除去B地块（中小学用地），综合楼面价约为33441元/平方米，溢价率97%，成为当时河北区的单价、总价双料地王。
记者了解到，当时天津土地市场政策开始收紧。大部分待出让住宅用地均在出让前被规定最高限价，并明确设置“熔断”红线。
但上述天津中冶获取地块直至挂牌截止时间，有关部门并未宣布对地块进行最高限价，也成为当时近一个月来，天津土地出让中唯一一宗未划定溢价“熔断”红线的住宅用地。
虽然之后天房集团获取的邻近区域内另一地块在楼面单价上突破了4万元/平方米，但是河北区的总价地王一直由天津中冶项目保持。
一位天津地产界人士向记者表示，天津中冶的这个项目楼面价太高了，未来的项目售价大概在5万～6万元/平方米。从河北区的商品房入市情况来看，这个项目将是河北区最贵的房子之一，未来的销售情况未知。
根据不完全统计，天津楼面价突破3万元/平方米的项目屈指可数。
值得注意的是，2014年中旬，首创集团获取了位于上述项目南侧的小王庄二期地块，其时成交楼板价约合9011元/平方米。其东侧城铁港铁北运河一期项目地块为2013年8月出让，成交楼板价约合8213元/平方米。
记者从接近天津中冶的人士了解到，中冶置业对于上述项目十分重视，相关领导曾多次到该项目视察。
2018年6月，中冶置业董事长刘福明在上述项目的产品发布会上曾表示，中冶置业与清华大学、华为、阿里巴巴、国家住宅工程中心等顶尖科研团队的最新研究成果，将全部应用于该项目，开启中冶置业“科技住宅”实践新篇章。
仍未开盘
在地产行业预期高涨的时候，全国涌现了众多地王项目。但在局势变化之后，曾经风光的地王项目也大都陷入僵局。地产界流行的一句话是：地王一时爽，解套很漫长。
天津中冶将河北区楼面价推上3万元/平方米之后不久，天津市在2017年3月底推出了最严限购令，将外地购房者挡在了门外。
在区域限价的情况下，部分地王项目无法获得理想的预售价格，一直未开盘。
公开信息显示，上述天津中冶的地王项目于2017年12月公布了案名为中冶德贤华府。
记者在中冶德贤华府项目周围采访时注意到，从地铁6号线天泰路站出来就是项目所在。在距离项目一侧一条马路宽的地方有两条铁路，周围为数年前开发的老旧小区。
在公布的规划文件中记者了解到，中冶德贤华府的住宅用地为A1地块和A2地块， A1地块分为两部分，北侧靠近杨桥大街的是3栋洋房，其中2栋为7层到顶，1栋为4层到顶。南侧靠近津浦北路的是高层区域，共7栋，其中2栋为27层，2栋29层，3栋31层。
A2地块与A1地块相邻，华泰西道以北为A1，以南为A2。整个A2地块规划4栋高层，分别为23、25、28、30层，南侧是已入住社区裕泰家园。
在现场，记者注意到该项目正在施工中，部分楼体已经出了正负零。但记者并未在天津市住建部门官网上查询到该项目的预售证信息。
该地块的出让文件显示，地块应于土地出让合同签订之日起一年内开工、4年内竣工。
一位房企开发人士向记者介绍到，在天津，一般情况下，洋房和高层产品工程到达正负零的可以申请预售证。
在走访中记者了解到，周边新房项目首创天阅海河售价在4.3万元/平方米左右，与该项目一墙之隔、于1997年建成的裕泰家园小区均价在2.3万元/平方米。
中冶德贤华府的置业顾问介绍称，售楼处正在开放，但户型图还没有。预计将在今年8月份开盘，项目将以全部精装修交付，售价在5万元/平方米左右。
对于该项目预售证的获取情况以及建设情况，记者联系天津中冶相关工作人员，但截至发稿并未获取有效回复。
商业改住宅
曾有地产界人士向记者表示，在获取地王项目之后，因为无法开工和销售，部分项目的负责人选择自己辞职，也有的被单位处罚。但在地王项目操作上，天津中冶开辟了一条新路：调整项目规划。
记者注意到，天津市相关部门近日批复了天津中冶地王项目的规划调整申请。
公告内容为：天津中冶名瑞置业有限公司受让的津北天（挂）2016-160号宗地位于河北区天泰路和津浦北路交口西侧，出让土地面积为64392.4平方米，其中A1居住用地建筑面积不大于83600平方米（含商业金融业建筑面积不大于14800平方米）。经市政府批准，该地块A1用地中含商业金融业建筑面积调整为不大于1640平方米，其他规划指标维持不变（包括规划条件中A1用地规划总建筑面积维持不变）。
天津房地产界人士表示，这就意味着在总体面积不变的情况下，中冶德贤华府项目减少了13160平方米的商业金融建筑面积，增加了13160平方米住宅面积。同样可以理解为增加了100个131.6平方米的可售单元。
若以该项目销售人员口中预计的销售价格5万元/平方米计算，此次规划变更将为中冶德贤华府项目增加6.58亿元的可售住宅货值。
上述天津地产界人士介绍到，调整规划很有可能是为了给地王解套。在增加了住宅可售面积之后，同时也摊薄了该项目的整体住宅的楼面价，会有一笔可观的收入。
多位天津地产界人士向记者介绍，相较而言，项目中的商业部分一般比较鸡肋，运作好的话，出售或者出租可以获得一定的收益，但是大多数的情况只能是放着，徒增成本。
根据当时挂牌的信息显示，地铁6号线在A1用地中设天泰路站，地铁设施建筑面积不含在地块建筑面积内。按照河北区人民政府要求，杨桥大街地块竞买人或其关联公司需具有开发与轨道交通站点结合项目的经验（含在建项目）。
记者了解到，在获取上述地块之前，中冶集团首个地下轨道交通项目就是天津地铁6号线R3标左江道站。
