近日，广州上市国企珠江实业2018年度报被上交所问询，随之“去化难”问题被摆上台面，这是否上市房企面临的共性问题？南都记者梳理广州12家上市房企2018年“成绩单”后了解到，12家上市房企平均营业收入达548.20亿元，同比增长平均为6.02%；归属母公司净利润平均达到50.64亿元，平均同比增长14.33%。12家房企中一半营收在走下坡路，过半房企营收不足百亿。为提高企业抗市场风险能力，找到新利益增长点，已有上市房企走起“房地产+”新路，其中医疗健康领域是热门选项，甚至“跨界”科技。
中国奥园营收净利增长抢眼
富力地产净利同比下滑60%
12家广州上市房企中营收跨过“百亿关”的有5家，且都呈增长趋势。恒大地产稳坐第一，营业收入为4661.96亿元；富力地产紧随其后，营收为768.57亿元。越秀地产也加入了“百亿联盟”。7家营收不足百亿元的广州上市房企中，仅有天誉置业实现营收增长，同比增速达51.74%。剩余的6家企业营收都同比下滑：排除不再把房地产开发经营纳入经营范围的绿景控股，剩下11家上市房企中，营收倒数第一的新天地产集团营收下滑最大，同比下降61.67%；其次是粤泰股份，营收也大幅下滑，2018年营收为32.75亿元，同比下降41.52%。而珠江实业营收也下滑了19.70%，为34.05亿元。
从12家上市房企年报可以发现，营收情况与房地产开发销售情况紧密相关。2018年广州12家上市房企房地产开发销售平均收入为520.50亿元，平均同比增幅为8.92%，而除去不再把房地产开发销售纳入经营范围的绿景控股，剩余11家房企这一业务板块的收入平均占到总营收的91.28%。
房地产开发销售业务方面，恒大地产以4527.64亿元的收入继续稳坐第一，占总营收的97.12%；排名第二位的富力地产，房地产开发销售业务收入占总营收比为86.38%，这一变化主要是由于富力在2017年11月收购万达74间酒店，并将其中71间并入2018年财政情况，导致酒店运营的营业额迅速上涨，达70.28亿元，相比2017年增长195.89%，该板块营业额占总营收比也从4.01%上升至9.14%。越秀地产房地产开发销售业务收入达242.90亿元，占营收比为91.89%。
房地产开发销售收入下滑幅度最大的是新天地产集团，相关业务为2.51亿元，占营收的90.03%，同比下降64.19%。合景泰富和粤泰股份的该板块收入也分别下滑41.87%和41.04%。3家企业在年报中除了提到房价调控政策和房企融资环境的收紧对业绩造成影响之外，国际形势变化下宏观环境的不稳定也是一个重要原因。
在归属母公司净利润方面，恒大为373.90亿元，遥遥领先，同比增长53.41%。净利润增速方面，时代中国同比增长64.90%，是12家上市房企中增速最快的，归属母公司净利润达43.99亿元；营收增速最快的中国奥园在归属母公司净利润的增长上也达到46.89%，位列第三。
值得注意的是，富力地产以83.71亿元的归属母公司净利润排名第二，但与2017年相比大幅下滑60%。从年报透露信息来看，下滑主要源于其商业版图的扩张。2018年富力地产销售和行政开支共62.65亿元，比2017年提高了42.87%，富力解释这是由于集团在目前77个城市的经营以及进一步加强职能部门所致。同样在归属母公司净利润上缩减的还有珠光控股、粤泰股份和珠江实业，分别下滑了97.30%、75.17%和31.78%。
百万年薪成董事长总经理“标配”
恒大地产行政总裁夏海钧2.23亿
平均营收过百亿的广州房企里，“管家”们的年薪有多少？南都记者对12家房企中公布年薪的18位董事长和总经理税前薪酬进行统计后发现，“百万年薪”成了穗上市房企董事长和总经理的标配：有10家企业的董事长和总经理共15人在2018年税前收入过百万。其中营收和净利润遥遥领先的恒大地产，其行政总裁夏海钧税前年薪达2.23亿元，成为18位董事长和总经理中唯一年薪破亿者。
除去夏海钧，剩余17位董事长和总经理的平均年薪达到266.67万元。对5家营收过百亿的广州上市房企对比后发现，其中4家民企的董事长和总经理税前年薪均过百万，与营收状况相对一致。营收水平居于次席的富力地产，董事长李思廉和行政总裁张力税前年薪皆为528.6万元，在18人中分别排在第3、4名；时代中国董事会主席兼行政总裁岑钊雄排名第5，税前年薪达372.1万元；而中国奥园董事会主席郭梓文和行政总裁郭梓宁税前年薪同样突破百万，分别为263.5万元和245.3万元。
相比之下，越秀地产一、二把手的税前年薪显得“低调”：董事长林昭远税前年薪为154万元，在18位董事长和总经理年薪中倒数第5，而总经理林峰只有58.6万元。另一家国有房企珠江实业由于高层更换，在2018年9月新上任的总经理答恒诚仅从公司获得税前报酬12.79万元。此外，珠江实业年报还披露了前董事长的税前年薪，达百万。
而在12家穗上市房企中，也存在企业经营状况不佳，但董事长和总经理年薪高的情况。营收和归属母公司净利润排在末尾的珠光控股，其董事会主席朱庆凇税前年薪为257.47万元，高于18人平均年薪，而行政总裁刘捷税前年薪为619.29万元，仅次于恒大地产总经理夏海钧。
转型现状
转型之路不顺畅
赚钱还是靠地产
近年来，多个上市房企在转型之路上探水，广州12家上市房企的转型轨迹具有一定典型性。无论各家转型动作多大，从财务状况来看，目前赚钱来源主要是靠地产销售收入。
2016年，绿景控股对公司经营范围调整，在清理房地产库存的同时，也开始探索医疗健康等领域。但从年报中透露的信息来看，绿景控股转型之路并不顺畅。2018年绿景控股的医疗服务领域营收仅139.11万元，同比减少73.54%。2018年，绿景控股还出售了北京明安和明安康和的100%股权，以及南宁明安70%股权，目前旗下的医疗行业全资子公司仅剩广州市明安医疗投资有限公司和深圳市明安医院管理有限公司，相比2016年大幅减少。同时，公司对旗下医疗项目的研发投入也缩水过半，2018年投入609.15万元，同比减少58.38%，且主要是为北京明安子公司明安在线的在线医疗投入。相比前两年在医疗行业大张旗鼓的投入，绿景控股突然的“低调”也暗示了公司转型的不如意。
财经资深研究员喻姿玮认为，转型的更大困局在于———企业对行业旧有发展模式难以做出实质性突破。有地产公司从2014年开始进军基建、金融、消费三大板块。在业务培育期的大量投入之后却没有产出。在一番吃力不讨好的折腾后，企业发展规模不及预期，利润萎缩。或新业务缺乏明晰的模式和逻辑，而且转型机会成本很高，一旦利润青黄不接或陷入停滞，后果难以承受。资金、人才、资源都会成为新业务开展中的障碍和困难。
虽然转型不易，但12家上市房企对一定要转型达成了共识。珠光控股和中国奥园在年报中提到，2018年是房地产调控最密集最严格的一年。同时房企融资环境保持收紧态势，也使资金密集型行业的房企感到头疼。而对于珠江实业和粤泰股份此类经营状况不佳的中下游房企，更是受到土地、建造、人工、融资等方面的成本上升、房地产行业竞争加剧、行业集中度进一步提高等因素的影响。
转型方向
A
参与搭建创新平台
难改“二房东”角色
专业镇、产业园是近年来许多房企选择的转型创新载体。12家上市房企中有房企直接或间接参与创新载体的建设中。如新天地产集团选择在江苏省扬州市广陵区和徐州市云龙区的优越地段，策划建设包括商铺、办公室、办公室公寓、商贸展览中心、电子信息商贸中心、物流分发中心及仓库的综合智慧物流城，希望把集团业务领域扩展至物流业的物业开发，并与信息化和智能化结合。其他房企虽然年报中没有披露这方面的情况，但通过整理公开信息，还是有不少企业曾考虑过参与类似项目。
在目前宏观环境下，让部分房企被迫选择向战略性新兴产业园区转型。南都记者调查了解到，以广州为例，有些专业产业园走的是政府、科技公司和房企三方共建或政府、房企两方共建的方式。
两种方式中，房企担当的多为基础建设角色，待载体建设后，负责招商引资，成为二房东。“其实产业园的运营模式和孵化器有些相似。”一名相关政府部门人士介绍，产业园发挥价值的关键是运营商和园区企业发生关系。比如运营商要提供给园区企业相关资金和技术支持，通过投资园区企业获利。但目前多数运营商还是做二房东，“前者方式和房企过去赚快钱的方式完全不同，前者需要花时间和精力来培育，”但在目前房企传统主营业务不景气的情况下，又缺少相关行业资源，房企会更容易选择后者。为填补行业资源短板，目前有大型房企在搭建专业园时会拉一名科技公司搭档，或购买科技服务。
B
头部房企多元化投资
医疗酒店最受青睐
转型不易，但上市房企还是选择走下去，还要“多元化”。珠江实业提出要开展多元化房地产精品项目提升行业竞争力，粤泰股份同样提出将多元化战略作为发展支点。恒大地产也称已完成集团多元化布局。
除了创新载体外，12家房地产企业的业务拓展方向中，最受青睐的当属医疗健康领域。两家上市国有房企都有动作：越秀地产与台湾瑞光健康、法国爱德福及珠江医院签订合作协议，共同开拓中国医养融合市场。珠江实业已取得中医门诊执照，并成立基于社区的健康管理中心，正在持续推进其健康管理业务。
此外，除恒大地产推出“恒大养生谷”和2月开业的海南博鳌恒大国际医院外，天誉置业也在南宁启动其营运医院计划，而粤泰股份在2017年完成收购广东康正天伦(粤沛)医疗投资有限公司股权，布局“大健康”板块，积极开拓高端康护医疗机构项目，且与广东省第二人民医院成立国际医学中心项目，引入“省二院”生殖医学及生殖力保护中心，开设医疗美容、生殖健康等项目。
而城市更新业务也是广州房企的置顶选项。作为市属国企，越秀地产在2018年继续推进旧城、旧厂、旧村改造业务。而广州民营房企中，时代中国2018年通过广州丰鼎项目、佛山太平项目以及佛山瑭虹项目共3个城市更新业务项目获得27.76亿元收入，中国奥园则与恒基兆业地产集团签订广州番禺氮肥厂城市更新项目合作协议。
此外，酒店经营也被部分房企看中。合景泰富已有4个国际品牌，及5个自营品牌。富力地产更是将酒店经营当做第二支柱业务：2018年拿下74间酒店，跃升为全球最大豪华酒店业主。酒店营收在总营收中的占比也攀升至9.14%。
C
跨界玩科技
被认为是绕道拿地
还有上市房企跨界新兴产业。恒大地产在2018年年报中透露，公司已完成布局新能源汽车全产业链，力争3–5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团之一，旗下的恒大新能源汽车天津基地计划2019年6月份全面投产。5月8日，恒大智能汽车(广东)有限公司向公众公开《恒大智能汽车零部件项目环境影响报告书》(报批本)与《建设项目环境影响评价公众参与说明》。
据悉，恒大智能汽车(广东)有限公司选址南沙区万顷沙保税港加工制造业区块电子信息工业园，将以纯电动乘用车配套零部件为代表产品，建设生产基地。项目总投资金额为6.1亿元,计划2020年建成。
此外，2018年4月恒大还与中科院达成合作，正式进军高科技产业。
中国奥园则在跨境电商领域排兵布阵：旗下奥买家集团双线购模式2018年正式落地。天誉置业也与惠普企业集团开展合作，建立运作平台提供数据通讯专业知识及解决方案。
大房企跨界科技，业内解读不一。有业内人士认为，大多数房企的高科技业务是为地产业务赋能。是以高科技为名，绕道拿地。不难发现，房企投资高科技，大多采用“地产+”的模式，将科技与主营业务协同。比如有房企布局大健康、医疗行业，也是将地产主业、社区与后者协同。也有观点认为要鼓励大房企转变过去盈利的方式，关键是补齐行业资源短板。
考验房企能否转型彻底的还是房企过往的营收模式。国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲曾表示，房企的组织架构相对松散，之前房企只要拿到地，项目能卖出去，就能赚到钱。粗放式的增长没有给房企磨练出一个团队，这使得房企在跨界进入一个竞争激烈的行业时，举步维艰。
此外，房企面临的另一情况是科技需要高投入，且投入周期长。在目前房企营收同比缩减情况下，跨界科技或对房企造成财务压力。为此，房企要改变过去通过房地产销售业务来支撑高科技投入的模式。
2018年以来，房地产走入下行通道，资金链本来就捉襟见肘的房企，如何玩转科技？拭目以待。
出品：南都科创工作室
采写：南都记者任先博实习生苏博华李悦
