中房网讯 近期，地方两会陆续召开，各地房地产调控政策也进一步明朗。
2018年底召开的中央经济工作会议提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”
随着去年末中央经济工作会议的定调、部分城市楼市政策的微调，以及最近地方两会上，多个城市提出“一城一策”方案，这或许代表着房地产“因城施策”阶段正式开启。
“一城一策”成热词
梳理各地政策发现，“一城一策”是2019年各地房地产调控的关键词之一，有望成为今年各地施政的主要方向。
据不完全统计，目前福建、河南、杭州、宁波等地均将研究制定并实行“一城一策”的房地产调控方案。
福建提出，2019年要夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期。
河南提出，2019年将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。加强市场供需双向调节，坚决遏制投机炒房，加强城市之间政策联动和统筹协调，落实稳地价、稳房价、稳预期责任。
江苏提出，2019年要加大住房保障力度，落实好城市主体责任，因城施策健全市场体系和保障体系。
此外，据新华社此前报道，在1月18日召开的浙江省住房城乡建设工作会议上，浙江提出将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，杭州、宁波两市今年将研究制订“一城一策”方案，其他城市也将做好方案的制订工作。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从目前全国各地的政府工作报告可以看出，“一城一策”的提法明显增加，这充分说明政策比较清晰，即未来会在“一城一策”上有较多动作。
华泰证券地产分析师韩笑等人预计，2019年房地产行业将在调整中前行，预计销售和投资都会出现回落，在因城施策的调控思路之下，2019年政策边际宽松仍可期待。
纵观国内楼市近年来的表现，与政策变化相关度较大，房地产市场的整体持续降温，也推高了业界对政策调整的预期。
摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊此前预测，“房住不炒”这一政策底线不会变，但可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。
强调住房保障
住房保障也是历年地方两会的热门话题。据时代周报梳理发现，今年各地两会均有提及保障性住房内容。
北京2019年政府工作报告提出，要更好解决群众住房问题，完善住房市场体系和住房保障体系，加强老旧小区改造工作统筹，多渠道建设筹集政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。
广州市市长温国辉作政府工作报告时指出，2019年要加大住房用地供应，扩大户籍家庭住房保障覆盖面，基本建成保障性安居工程3.2万套。
深圳的部署更加具体，规模也在一线城市中居大：提出加大人才住房、安居型商品房、加快光明、长圳等一批大型安居社区建设，有序推进老旧小区和城中村的改造，建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。
南京市要求完善住房保障机制，新开工保障房450万平米、竣工200万平米，实施棚户区改造300万平米。
中国社会科学院地产金融研究中心主任尹中立表示，住房问题中更加强调住房保障，是十八届三中全会以及十九大确定下来的“一个定位和设计”。
易居企业集团首席执行官丁祖昱表示，重视保障、鼓励租赁一直都是这几年强调的方向。今年，在住房保障的建设和节奏上，他认为会保持态势，不会有什么大的变化。
补齐租赁短板
2018年底，全国住房和城乡建设工作会议提出今年要“补齐租赁短板”，这一要求也集中反映在今年各地两会的讨论声中。
一线城市中，北京表示要多渠道建设筹集租赁住房5万套（间）；广州在新增租赁住房110.4万平米之外，提出要成立5家国有住房租赁企业；深圳提出要加大公共租赁住房建设筹集力度，完善住房租赁监管，出台专门政策严控住房租金过快上涨。
二线城市中，南京提出加大公租房货币化补贴、高校毕业生租房补贴等措施落实力度。
在此前举行的北京市政协十三届二次会议上，优客工场创始人、北京市政协港澳台侨工作顾问毛大庆的提案即是有关租赁市场的。
毛大庆在接受采访指出，租赁依旧会是今年房地产市场的热点之一，像北京这种特大型城市，存在大量的低效资产，预计有3000万-4000万平米的存量闲置资产：“如果能把这些资产进行改造，然后以整租整管的公寓、职住平衡的项目提供给市场，那么将会非常有利于提供有效房源，也便于房地产市场的有效管理。”
事实上，在十九大提出“租购并举”后，租赁住房一直是我国房地产市场的“热词”，但2018年的房屋租赁市场出现诸多不规范现象，亟须制度完善。
毛大庆非常推荐效仿德国的做法。监管发生在对租赁市场的管理中，是跟随市场、供需变化而进行的一种动态平衡。监管首先要规范出租协议、承租条件，规避随意抬价、控制房源的做法。当供小于求的时候，由监管控制价格，规范出租协议、承租条件，甚至给出租方一些补贴，以此保证承租人的权益；而当供小于求的时候，监管则应出手保障出租方的权益。“总而言之，对租赁市场的规范，很难说出一个‘一刀切’的政策，而且政策应该跟随市场、调节供需，供需本身就是活的、动态的。”毛大庆表示。
来源：新华社、上海证券报、时代周报、第一财经日报，中房网综合整理
