岁末年初，楼市松绑的消息汹涌来袭。
北京、深圳、广州下调房贷利率，山东菏泽取消限售，广州微调公寓限购，珠海被传放松限购……临近岁末，楼市政策调整的任何风吹草动，都像亚马逊雨林的蝴蝶，掀起太平洋的轩然大波。
除了下调房贷利率，北上广深还有什么松绑动作？
2019年1月，北京多家银行首套房贷利率普遍执行基准利率上浮10%的规定，这比此前上浮15%-30%的情况已是大幅优惠。同为一线城市，广州1月也传来首套房贷利率上浮5%的消息，明显下滑。此前，深圳的房贷利率也有所松动。数据显示，2018年12月有17个城市首套利率均值出现回调。
作为楼市标杆，“北上广深”的动作被市场解读为调控放松的信号。
除了下调房贷利率，广州2018年12月还松绑了公寓限售政策。仅从政策本身来看，广州仅仅做了一点微调。2017年3月30日，广州发布了极为严厉的调控政策，规定在2017年3月30日后入市的商服物业，只能卖给企业，不能卖给个人。直接目的是封堵有人借买公寓规避限购房产的漏洞。
广州该政策实施后，有地产研究机构的数据显示，广州商服类地产成交狂泄近50%，至今交易冷清，库存由5个月攀升至33个月，但整体价格较为平稳。
2018年12月19日，广州将该政策调整为：2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。
此前，广州还被传出取消限价措施。
限价是“坚决遏制房价上涨”的核心举措，广州显然还没有迈出解禁“限价”这一步。迄今为止，其他一线城市均未推出更大力度的松绑动作。
取消限价？衡阳紧急澄清：只是暂停，还可以恢复
限价是这两年来楼市调控的核心措施之一。一旦取消，无疑意味着大松绑。
2018年12月26日，衡阳传出取消限价的消息。
衡阳下发的文件称，由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，所以暂停执行2017年12月下发的衡发改价控【2017】6号文件。
外界认为，衡阳就此打响取消限价第一枪。
12月26日当天，衡阳火速澄清：第一、文件只是计划下发，但现在还没发下去，还没对外公开；第二、并没有说要取消限价，而是暂停执行；第三、销售价格还是要监管，今后根据楼市情况和上级的意见也可以随时恢复。
菏泽取消限售，打响调控松绑第一枪？
在衡阳之前，更火爆的是山东菏泽。
2018年12月18日，山东菏泽取消限售，被视为“打响调控松绑第一枪”。
菏泽政策原文称：“取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中‘对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年’的规定。”
也就是说，一年前，菏泽出台限售政策，本地人买房2年后才能卖，外地人买房3年后才能卖，今后取消。
从菏泽到衡阳，房子卖不动了？
菏泽消息一出，立刻有专家说这类似于2014年调控松绑时广西北海取消限购的消息。事后来看，上一轮调控的信号枪的确是在三四线城市打响的，此后开始去库存，全面松绑。
政策总是因时而变。国家统计局公布了11月全国70个大中城市房价指数，其中5个城市新房价格下跌，二手房房价下跌城市增至17个。
2018年11月份《全国百城库存报告》显示，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长现象。
库存触底回升的背后，是三四线城市的房子有些卖不动了。
衡阳12月26日晚流出的文件称：目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定。
当地人士说，“我的两套房子挂了两三个月，都没人来问，就知道房价跌了。”
衡阳市住建局官网消息称，“5月份，中心城区住宅均价连续回落，可见政府稳定衡阳房地产市场价格的决心得到初步成效，衡阳房价上涨的亢奋行情已经得到遏制。”
不仅是快速“去化”，据了解，不少排名靠前的大型开发商在三四线城市停止拿地。衡阳的土地市场可窥端倪。11月23日，衡阳推出13宗土地，拍出12宗，流拍一宗。
一个细节释放出耐人寻味的信息：衡阳市政府旗下的城建投拿了11宗地，外地大开发商已销声匿迹，“衡阳雁去无留意”，与上半年的形势判若云泥。
三四线城市转冷，棚改货币化安置政策退场有多大影响？
为何会出现这种转折？
真相总是藏在细节中。菏泽取消限售文件的全文标题——《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》透露出关键信息。
全国棚改看山东，山东棚改看菏泽。这几年，山东棚改数量持续位居全国第一，2017年约占全国的12.7%！菏泽呢？2017年的棚改量高达18万套，约占全国的3%，数量在全国地级市中居第一位。
据菏泽上述文件，“棚改涉及到群众的切身利益，棚改居民利益一致，极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人”。
公开数据显示，菏泽全域人口900多万人，但城区人口只有60多万人。菏泽市委、市政府2017年发布的《关于打造区域中心城市的实施意见》提出的目标是：到2020年，中心城区建成区面积达到156平方公里，人口达到150万。
仅从这两组数据对比看，棚改已被放大到极致。
菏泽是全国三四线城市的缩影。在过去的几年里，棚改是不少三四线城市房地产市场的决定性因素之一。
短短两年，棚改政策也让衡阳房地产实现大逆转。
两年前，衡阳还在为高企的库存发愁。如，2014年，衡阳住房均价为3880元/平方米，同比下跌5.5%。
两年后，“也就是2018年一季度市场库存告急，卖方市场一度陷入‘无房可卖’的囧境。”
为何如此火爆？棚改货币化安置堪称轰隆作响的发动机。据公开数据，衡阳市2018年保障性安居工程重点民生实事城市棚户区计划改造16518户，截止12月4日，城市棚户区改造开工16518户，任务完成率100%。
然而，“高速列车”戛然而止，市场再次逆转。
6月下旬，一则有关棚改的消息流出：棚改项目审批权收回至国开行总行。市场为之震动，当时房地产企业股票大跌。此后的一系列政策均表明，棚改政策全面收紧。10月8日，国务院常务会议指出，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。
三年棚改计划之前的2014年，棚改货币化安置比例是9%。住建部副部长陆克华曾透露，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。另有数据：2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60%。
受棚改政策收紧的影响，预计2019年全国商品房销售面积同比下降5%。其中，棚改放缓对销量约产生1亿平方米的负面影响，并且主要发生在三四线城市。
“房住不炒”大原则下，“因城施策”或将成为2019年楼市调控的主基调
菏泽取消限售政策一出，不少地产研究机构和人士认为，其他城市将加入这一行列，各地政策微调的趋势将逐渐清晰。
2018年12月21日，珠海市住建部门人士向媒体透露，非珠海市户籍居民购房，不再执行需连续缴纳5年社保的政策，社保缴纳年限最低只需要1个月。购房门槛显著降低。
1月3日，青岛市高新区取消公证摇号购房，成为全国第一个暂停公证摇号购房的地方。
全国其他城市亦多有微调政策出台。
菏泽在解释取消限售政策时表示，“根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。”
“因城施策”或将成为2019年楼市调控的主基调。
实际上，已经有不少房地产人士公开称，因城施策，或者叫做一城一策是今后地产调控的政策框架，还有更多的细节在坊间流传。
然而，“分类调控、因城施策”是否就意味着调控松绑？某省住建部人士的说法是，调控权会有所下放，压实地方调控主体责任，但并非放松。
“房住不炒”依然是主旋律。2018年7月31日，中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。
