继去年上海的楼盘降价促销出现“买房送宝马”营销活动之后，今年为了解决买家资金不足的“尴尬”，沪上多个楼盘主动提供“房屋抵押贷款”或变相提供“首付贷”。
连日来，《中国经营报》记者暗访发现，上海楼市成交量和来访人数较春节前大幅提升，楼盘领取预售证开盘意愿较为强烈，售楼处的停车场挤满车辆，大厅里门庭若市。在推介房源的同时，一些楼盘业务员不忘告诉购房者，如果看中房源，买房的首付款也可以“分批支付”，或者提供房屋抵押贷款业务和“信用贷”。
“只要交满300万元认筹金，剩下200余万元首付款我们可以想办法。”上海地产（集团）有限公司在浦东新区开发的尚海郦景名苑项目，客户经理介绍，其可以向公司申请客户首付款分批支付，或者上海和昆山房屋抵押贷款，保证成功选购房源。
上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任、教授崔光灿表示，从金融监管和市场管理的角度，买房首付贷属于违规现象，首付款不允许使用“消费贷”“信用贷”等，其有利于购房人根据自身实际支付能力决策购房行为。当然，若地产项目允许购房人分期付首付款，而非在首付中使用信贷，则是一种销售策略，有利于项目的销售进度。
针对首付分批支付和房屋抵押贷款等问题，记者致电致函上海地产（集团）有限公司等相关企业，然而截至发稿，尚未收到回应。对于楼盘提供首付分批支付的行为，上海市宝山区住房保障和房屋管理局相关负责人表示，上海明确禁止楼盘“首付贷”行为，其他问题也有文件规定。
网红盘首付不够变相抵押来“凑”
有关机构数据研发中心发布的报告显示，2月18日～24日，上海房地产成交3378套，成交面积32万平方米，环比增长53.64%，周均成交17.78万平方米，比去年同期增长6.31万平方米。不过，2018年下半年在持续调控和供应增加的双重作用下，市场行情扭转为供大于求。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，春节后上海周边城市楼市消息的暖风居多，比如南京不再“认房又认贷”，近日公布的70个城市房价数据虽然涨幅趋稳，但仍有小幅攀升的动力，对市场信心的恢复有所提振。
日前，记者走访了浦东新区桃林路的尚海郦景名苑，这是吸引众多购房者的网红项目。公开资料显示，尚海郦景名苑项目整体位于浦东新区洋泾板块，靠近陆家嘴滨江，地块前身为上海海事大学，在2016年开盘热销，夺下上海总成交金额与总成交面积的双料冠军。
2月26日下午，记者以购房者身份来到尚海郦景名苑项目，客户经理小董介绍，公司即将推出最后5幢楼，户型包括160平方米、190平方米和230平方米，总共344套现房。从预售许可证公示的价格来看，房源的成交均价基本在9.2万～10.5万元/平方米。小董说，预计开盘当天可以享受优惠价，折扣后均价约为8.8万～9.5万元/平方米。不过，前期交满300万元认筹金，才能保证参与选房。
尚海郦景名苑由于是靠近上海陆家嘴的地标建筑，北面为黄浦江，吸引不少改善需求型人群前来。记者在售楼部停留的20余分钟里，见到14位购房者在看房，其中不乏家庭组团过来。
“3月和4月是传统楼市旺季，自春节之后，来楼盘看房的人明显增多。”小董告诉记者，如果看中了房子，剩下200多万元首付款可以向公司申请分期支付，另外公司可以提供房屋抵押贷款业务，只要是上海或者昆山的房屋，可以帮忙抵押贷款作为首付款。“以我在公司三年的工作，基本上（成功购买）可以没问题。”
另外据尚海郦景名苑的客户经理透露，项目即使早已建好，但开发商希望等待更好的市场行情，一直不着急出售。但从今年楼市调控政策来看，开发商只得接受指导价格入市销售。
同样，青浦区高泾路789弄金地虹桥世家项目的工作人员表示，如果购房者的首付款不够，楼盘可以做首付贷，通过抵押物进行贷款，抵押物可以是房屋或者车，即可成功选房。
对于首付款的问题，在松江区的合景天悦被称为“信用贷”。销售人员介绍，可以为购房者解决首付不够的难题，不过购房者除了支付6%的利息费，还要交一笔3%～5%的手续费。假如贷款100万元做首付，需要另外交3万～5万元手续费，公司能助力购房者成功选到房源。
记者调查了解到，去年9月，上海市住建委联合房管局等多部门发布房地产市场秩序专项整治通知规定，通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款是投机炒作行为。
诸葛找房首席分析师陈雷指出，“首付贷”的行为是开发商自营金融机构或者合作三方机构对消费者进行放贷，对购房者来说加杠杆过大，风险及还款压力大。开发商提供首付贷的行为属于违规，首付款一般是由购房者出资，不能用房产作为抵押。信用贷流入房产市场属于违规行为，一旦受到银行调查，会停止购房者的贷款。
崔光灿表示，其对于开发商与购房人共同的风险在于，会影响未来交易行为是否正常进行，如一旦由于首付贷影响到后期正常的信贷审批，可能会影响购房合同的执行。
地王项目贴地价卖割肉入市
上海房地产市场出现回暖迹象，楼盘来访人数增多，一些区域性地王项目亦近乎贴着地价卖，降低姿态割肉入市，受到市场关注。
上海市浦东新区祝桥镇千汇路198弄的公元2040项目，是金地集团在上海的代表性项目。时间回拨到2016年，在祝桥镇的地王车轮战中，金地力挫融创、龙湖、平安不动产等强手，以88亿元总价摘牌，楼板价33023元/平方米，溢价率286%，创下彼时上海总价地王。
公开消息显示，名为金地公元2040的机场地王项目，首批推出户型集中在80～90多平方米三房、110多平方米四房。
据此前售楼部和业内人士测算，项目可售部分的保本价格为6万元／平方米，销售价格将突破8万元/平方米。然而，随着上海房地产市场调控政策趋严，“祝桥地王入市价格难达预期”的声音也此消彼长。
楼盘营销中心销售人员介绍，公元2040的部分房源在2月3日取得预售证，2月12日开始认筹，预计3月初开盘。这也成为春节之后，上海第一个开始认筹的房地产项目。
据了解，公元2040共有2806套房源，3月初开盘将推出416套精装小高层房源，均价约为4.1万～4.3万元/平方米，每套总价380万元起，整体产品偏刚需，兼顾改善型需求。
作为金地集团华东区域具有代表性的项目之一，金地2040地块堪称是其掷重金得来。2018年半年报显示，报告期内，华东地区营业收入为50.12亿元，同比增长150%，截至2018年中期，祝桥项目实际投资额达到5.19亿元，属上海所有在建项目中投资额最高。
现场销售人员坦承，以当前的价格出售也是无奈之举，房子不可能一直屯着不卖，若不是限价缘故，至少要卖到5万～6万元/平方米。
记者致电致函金地集团华东区域地产公司，相关负责人也表示了同样的观点。不过对于公司将如何弥补金地2040项目因售价不达预期带来的业绩损失，该负责人表示无法回应。
2月16日下午，上海嘉定区的西郊金茂府开盘，227套房源吸引了366组客户认筹摇号。99平方米的三房在一小时售罄，开盘当天基本清盘。克而瑞研究中心统计显示，西郊金茂府开盘均价为4.45万元/平方米，开盘去化率达到97%。
公开资料显示，西郊金茂府所在地块是2016年在激烈竞争后被建发房产以楼板价30289元/平方米拿下，创出嘉定最高纪录。上海房地产分析人士此前预计，项目未来的保本价可达4.5万元/平方米以上，如果剔除不可售以及配套部分，保本价可达5.6万元/平方米以上。若按此测算，嘉定地王项目西郊金茂府是以成本价入市。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，开发商资金紧张是本轮楼市成交多的原因。尤其是一些去年蓄客的项目，近期陆续进场，伴随天气转暖看房活跃度也在增加，都有助于快速进入交易状态。随着入市产品增多，小阳春行情就此展开。部分楼盘借助有竞争力的价格可以尽早锁定客户，及时回笼资金。
