2018年8月，九龙仓发布年度中报时，集团主席吴天海还称公司受到限价限购等调控政策的困扰，苦等调控放松。及至年底，政策有了更多弹性和空间，但九龙仓几个主要数据的表现仍不乐观。
2019年3月7日，九龙仓置业发布2018年年报。数据显示，若剔除分拆九龙仓置业影响，九龙仓销售总金额下跌16%，其中内地下跌5%，同期集团总收入减少13%，净利润减少11%。
2017年11月，九龙仓分拆商场物业上市，即九龙仓置业。九龙仓称，这是分拆九龙仓置业后的首年报告，为使比较分析更有意义，已对2017年的比较数字进行调整。
为便于对比，九龙仓年报主要分为2017年业绩剔除九龙仓置业影响，及不剔除两种数据。
具体而言，若剔除九龙仓置业影响，报告期内，2018年九龙仓同比收入减少13%至港币210.55亿元。
其中九龙仓投资物业增长28%至35.86亿港元，发展物业（住宅开发）确认入账收入下跌24%至129.14亿港元，酒店收入增加64%至4.63亿港元，物流收入减少4%至26.16亿港元，投资及其他收入增加59%至14.76亿港元。
发展物业仍是九龙仓收入大头，其贡献收入占公司总收入过半。
销售情况显示，九龙仓发展物业销售总金额下跌16%至279.58亿港元，其中内地签约销售金额下跌5%至人民币228.15亿元。
财报显示，九龙仓在香港的物业组合主要包括山顶、九龙塘、九龙东第二个新核心商业区的优质项目。其中包括Mount Nicholson 、种植道11号、山顶道77号、种植道1号、九龙货仓、油塘湾合营项目、九龙塘新地块等。
2018年，九龙仓的香港物业，仅有Mount Nicholson在售，另外有Chelsea Court 和 Strawberry Hill项目在出租，其于香港的收入下降至16.67亿港元，利润下降至10.67亿港元。
相比香港，九龙仓在内地的项目发展相对出色。九龙仓表示，“温和的调控措施令市场对优质（尤其是一二线城市）的需求仅受轻微影响。”
九龙仓称，在接近年底时，政策较有弹性的情况下，新推出楼盘增加，销售重拾动力，全年签约销售金额为228亿港元，超出目标4%，不过与2017年相比，还是下跌了5%。
2018年，九龙仓在苏州、杭州、佛山、广州等地买入12宗地，总代价位181亿元，总楼面面积为81万平方米，截止至年底，公司总土地储备为370万平方米。
此外，九龙仓的投资物业组合，包括成都国际金融中心、新开业的长沙国金中心等，于2018年底的总价值为747亿港元，产生重估收益债扣除递延税及非控股股东权益后，净额为4.65亿港元。
净利润方面，九龙仓集团基础净盈利是主要业务分部的业绩指标，是扣除应占投资物业重估收益净额、金融工具按市价入账、汇兑损益后所得。
2018年，九龙仓基础净盈利减少11%至65.11亿港元，其中投资物业增加43%，发展物业减少26%，物流业务减少12%，分别占集团总数的16%、71%、7%（2017年是10%、85%、7%）。
如果计入投资物业重估盈余净额即4.65亿港元，九龙仓的股东应占盈利将减少50%至66.23亿港元。
从另一种算法来看，若将九龙仓置业计入2017年业绩，重新与2018年业绩作比较，则九龙仓集团总体收入将同比减少51%，其中投资物业收入减少75%、发展物业减少43%，酒店物业下跌69%，物流收入减少7%。
同样，若将九龙仓置业计入2017年业绩，2018年九龙仓基础净盈利减少59％至65.11亿港元，股东应占集团净利减少70%至66.23亿港元。
截止至2018年底，九龙仓净负债额为250亿港元，主要是再投资于香港、内地的发展物业及其他长期投资，包括175亿元的银行存款和现金、431亿元的债务。
尽管业绩表现不佳，但九龙仓的债务控制水平依然出色，截止至2018年底，公司净负债比率仅为18.5%。
紧随年报发布之后，大摩发表报告指，九龙仓2018财年基础每股盈利为2.14港元，与该行早前预测的每股2.11港元相近，全年派息每股0.65港元，反映派息比率为30%，与去年上半年一致，公司同时宣布往后派息比率最少为三成。
大摩指出，九龙仓净负债比率由6月时的20%降至18.5%，公司现价估值吸引。3月7日，九龙仓报收24.95港元，下跌2.54%，总市值为760.26亿港元。
对于后市，九龙仓对2019年的市场情况仍不乐观，尤其是内地，业绩发布会上，九龙仓投资关系经理吴庭欣表示，2019年在内地会谨慎投资，内地的销售目标是人民币180亿元。这个数据远低于2018年的签约销售金额228.15亿元。
