高速扩张的新城控股交出最新一个财年成绩单，这家主战场位于三四线城市的房地产企业在2018年如愿地挤进销售榜全国10强，营业收入和净利润均创下历史新高。
数据显示，新城控股2018年实现营业收入541.33亿元，同比增长33.58%，净利润122.09亿元，同比增长95.02%，归母净利润104.91亿，同比增长74%，扣非净利润75.97亿，同比增长51.87%。
公司董事会建议向全体股东每10股派发现金红利15元（含税），预计派发33.68亿元末期股息，股息率4.37%（按年报日股价计算），堪称给投资者派发一个大红包。
但与公司规模增长相对应的是，新城控股债务总额和库存显著攀升。截至2018年末，公司有息负债704.83亿元，较上年增长77.33%；库存方面则较2017年的763.79亿元猛增至1455.73亿元，增长幅度高达90.59%。
2019年初，笼罩于房地产行业的调控阴云未散，房地产税落地之声渐行渐近，降杠杆去库存已成房企的共同路径选择。对于投资集中于二三四线城市的新城控股来说，新的规模，也是新的压力。
持有型物业评估损益27.85亿
2018，全国房地产市场陷入深度调整，大多数房企销售增速放缓，然而新城控股仍旧急速狂奔。3月8日，新城控股发布2018年度财报，报告显示新城控股在2018年度实现合同销售金额2211亿元，同比去年增长74.78%。继2017年首破千亿大关之后，新城控股再用1年时间实现跨越，迈入2000亿阵营。
新城控股以“住宅+商业”为其核心经营模式，在城市布局方面以上海为中枢，长三角为核心，同时开发环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地，报告期内，公司进入全国98个大中型城市，销售面积1812.06万平方米，同比增长95.21%，初步实现全国化布局。
资料显示，新城控股从2016年起开始进入高速发展期，克尔瑞数据统计，2016年其销售金额为685.2亿元，在当年房企销售排行榜中位列15名，2017年销售金额为1260.1亿元，同比增长87.34%，当年排名为第13名，2018年销售金额为2204.3亿元，同比增长74.93%，进入前十名，位列第8。
公司绩效方面，2018年新城控股录得营业收入541.33亿元，同比增长33.58%，归母净利润104.91亿，同比增长74%，扣非净利润75.97亿，同比增长51.87%。得益于公司“商业+住宅”模式，新城控股账面持有型物业资产超过400亿。2018年，公司确认投资物业公允价值变动净收益27.85亿，这使得公司毛利率大幅攀升至22.55%。
2018年，新城控股经营性现金流回正，为38.17亿元，这一数据在2017年时为-104.85亿元。但公司规模扩张对资金需求进一步提高，公司全年筹资活动现金流入933.78亿，较2017年同期的416.51亿大增124%，筹资活动产生的现金流量净额358.9亿，较上年同期的189.7亿增长89.2%。
这一年该集团动用了多种融资手段，包括债券、票据以及ABS产品等，使得公司债务总额也呈现攀升趋势。财报显示，新城控股2018年负债总额2793.62亿元，资产负债率84.57%，同比上一年微降1.27%，但仍未达到行业红线80%以下。公司2018年有息负债为704.83亿元，同比去年增加78.58亿元，其中短期借款与其他流动负债合计137.68亿元。三费支出中，财务费用支出为8.42亿元，同比去年增长88.40%。
公司增加的债务主要用于土地储备的获取，公司报告期内新增土储164幅，同比去年增长34.43%。事实上，新城控股的规模扩张之路起步于2016年，新增土储40幅；2017新增土储同比激增至122幅，增长率高达205%。
存货连续两年大增90%
2018年度新城控股总资产增长较快，达3300亿，同比大增约80%，其中激增的存货量占总资产的44.07%。资产负债表显示，2018年新城控股预付款项146.34亿元，同比去年增长42.59%，原因系“本年拿地规模较去年增长，故预付土地款增加”；存货1455.73亿，同比去年大增90.59%，原因系“本期土地储备和项目规模大幅上升，故存货也大幅上升”。
自此，新城控股已经连续两年总资产增速超过70%，库存增速超过90%，公司规模扩张之势头颇为凌厉。但在市场横盘或缩量的走势之下，该集团面临的去库存压力也浮出水面。尤其是公司大比例布局三四线城市，也为去库存任务埋下隐忧。
数据显示，2018年新城控股获得土地的平均楼面地价为2330元/平米，从2018年项目分部情况也可以看出，住宅部分进入全国约77个城市，其中一二线城市14个，占比仅为18.18%；综合体部分进入全国约63个城市，其中二线城市11个，占比17.46%。
作为“住宅+商业”双轮驱动的典型代表，新城控股起步于三四线城市，其拿地模式和发展模式与万达非常相似，因此一直有人将新城称之为“小万达”。从2016年起，新城控股连续3年实现跨越式发展，其最重要的原因在于“踩对点”，那时正是棚改货币化如火如荼之际，新城控股借开发综合体之便，迅速扫货有潜力三四线城市的土地，实现连续三年土储翻倍式增长。其以住宅销售反哺商业物业的模式，让新城控股一路以来都必须依靠住宅的高周转和较大规模的融资助力。
然而随着棚改货币化的退出，三四线城市进入新一轮休整期，有数据统计，全国约20地棚改计划都出现下降，其中降幅最大的是山东、山西与河南，降幅均超过70%。与此同时，在易居研究院监测的100个城市中，三四线城市房价在连续10个月环比上涨基础上，然而在2018年12月首次出现止涨现象，三四线返乡置业的热情也迅速冷了下来。
三四线城市的迅速冷却给新城控股的高速发展蒙上一层阴影，在大比例的投入下，一旦三四线城市后劲不足，那么新城控股激增的库存量则面临较大的去化难题，其重仓区域可能出现中长期毛利率下行风险。
同时，新城控股持有型物业也占据了公司较大的资金量，报告期内，商业综合体新增33个、吾悦广场开业19座，截止报告期末，累计开业42座吾悦广场、96个综合体项目。新城控股联席总裁、商业地产主管陈德力曾计划表示，未来三年将每年开出25个吾悦广场，到2020年达到100座。
基于此，公司在2018年度继续拓宽融资渠道，在中国银行间市场先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券，募集资金79亿元人民币；在上交所平台完成购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券的发行，募集资金55.53亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金13亿美元。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.47%。
