4月3日晚间，大悦城控股(股份代码000031.SZ)公布了2018年年报，作为公司更名后的首份年报，大悦城控股交出了靓丽的答卷。2018年1-12月，大悦城控股实现全年签约金额同比增长52.39%达398.64亿元；营业收入141.2亿元，营业成本81.18亿元，同比下降9.21%，毛利率42.51%，增加6.18个百分点；归属于上市公司股东的净利润同比增长46.91%达13.89亿元，利润总额28.57亿元，净利润20.04亿元；基本每股收益0.77元/股，同比增长48.08%；加权平均净资产收益率19.18%，较上年同期增加3.74个百分点；实现了业绩有质量的稳步增长，主要利润指标再创历史新高。值得注意的是，因重组交割完成在2019年初，本次年报数据尚未包括新合并进来的大悦城地产(00207.HK)的业绩。
基于良好的业绩，大悦城控股推出了慷慨的分红预案，拟用高额的现金分红积极回馈股东。公司拟向全体股东每10股派现金红利1.10元，比去年现金分红0.55元增长100%，给持有大悦城控股的股东送上了一份现金大礼包。本次分红将以2019年2月28日总股本3，925，870，338股为基数，现金分红总额达4.32亿元，占归属于上市公司股东的净利润达31.1%，本次分红预案也说明了对公司未来现金流的信心。
精准投资+高水平运营
奠定增长基础
各业务板块全线发力
2018年大悦城控股商品房销售的毛利率达43.59%，同比增加7个百分点，出色的毛利率表现得益于优质的管控水平和营销管理的持续优化，而精准投资和高水平运营则是大悦城控股实现业绩增长的关键。
2018年，大悦城控股面对市场风险持续加大的行业环境，围绕“精准投资”调整对策。一方面控制进度、找准时机，坚持多种拿地方式并举，以有限的资源撬动价值更高的项目，以投资驱动实现高质量发展。另一方面在地产开发上顺应形势变化，采取灵活的策略推进销售快速增长，从产品板块的表现来看，商品房销售、产业地产双双实现增长，长租公寓蓄势待发。
2018年大悦城控股新增14个住宅类项目，合计计容建筑面积195.82万平方米，新增项目位于北京、成都、沈阳、武汉、嘉兴、株洲等城市。报告期末，公司在20个城市拥有在建在售项目75个。全年住宅类项目(包含权益类项目)实现签约面积128.86万平米，较上年同期增长50.93%；签约金额398.64亿元，较上年同期增长52.39%。
一直以来，大悦城控股把客户需求放在首位，通过不断完善和丰富自身产品线，积极推出差异化的住宅产品，贴合不同区域市场的个性化需求。打造了壹号、祥云、锦云、鸿云四条品牌住宅产品线，细分产品类型，实现区位、规模、定位上的互补。经过多年发展，依托中粮集团的品牌优势、资源优势，以及自身的优良品质和完善服务，公司积累了良好的市场知名度和品牌美誉度。
产业地产方面，2018年大悦城控股通过招商、运营服务等方式提升产业地产资产价值，经营情况继续保持较高水平，宝安福永东芝泰格厂房，大洋华丰厂房，67区中粮商务公园等出租率高达99%。公司产业地产平均出租率与租金收取率均达到97%。
69区创芯公园项目2018年底完成竣工验收。该项目以互联网产业、软件及科技信息服务业、网络金融服务业为主导产业，将建成互联网聚核高地，打造双创特色产业平台，计划于2019年9月开园。中粮(福安)机器人智造产业园整合各方资源、借力科研院校资源，培育前沿机器人项目，引进创新研发团队及具有影响力的机器人企业。
长租公寓方面，2018年公司长租公寓品牌“Joyer APT. 乐邑”落地亮相，深圳乐邑商务公园店已于报告期内开业；2019年8月公司另一乐邑长租项目将在深圳创邑031项目中开业。“Joyer APT. 乐邑”品牌长租公寓接连落地，代表着公司在租购并举长效机制下逐步摸索出进一步盘活存量，优化配置的路径。
多样化拿地策略布局全国
深圳宝安超百万平米土储待入局
在土地储备上，公司积极拓展融资渠道，采用多样化拿地策略，立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群，重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市，为未来的业务发展奠定坚实的基础。
此外，公司通过城市更新方式积极获取项目。目前，除在售的深圳中粮天悦壹号、深圳祥云国际、深圳云景国际、69区创芯公园等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目(简称“25区项目”)、深圳金帝食品厂城市更新项目(简称“金帝项目”)、深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区城市更新项目(简称“大洋工业统筹片区项目”)等项目。
值得一提的是，在粤港澳大湾区的地理核心深圳宝安区，大悦城控股拥有物业建筑面积约131万平方米。其中新安片区建筑面积约26万平方米(占地约14万平方米)；福永片区(含长营、全一项目)建筑面积约106万平方米(占地约72万平方米)。巨额的土地储备使其成为无法忽视的隐形“大地主”。伴随大湾区的建设推进，城市更新的浪潮将首先席卷深圳，产业创新战略也必然依靠新型产业园区来吸引企业。因此无论是承接城市更新项目，还是搬迁补偿，或是进军产业园区运营，手握大量土地资源的大悦城控股价值都亟待重估。
融资渠道通畅
资金成本处于较低水平
房地产企业作为资金密集型产业，多元化、多渠道、低成本的融资能力决定了企业未来的发展速度。翻阅2018年大悦城控股年报，2018年7月公司成功发行15亿元购房尾款专项计划；2018年，公司在股市大幅波动、债市严峻的市场形势下，又成功完成了三期中期票据的发行，总募资金额39亿元，平均利率为4.81%，优化了公司的资金来源和债务结构。在2018年国内房企普遍融资困难、融资成本大幅上升的大背景下，大悦城控股能够多次以较低成本获得融资，体现出市场资金对于公司的看好和资本市场的高度认可。
考虑到公司已经完成和大悦城地产的重组，未来资产规模将进一步扩大，2019年3月，公司连获中证鹏元及中诚信评级上调，大悦城控股主体信用等级由AA+上调至AAA，评级展望为稳定，市场中的融资成本有望进一步下降。
根据大悦城地产披露的2018年业绩，在境内融资环境趋紧的情况下，大悦城地产的平均融资成本水平在4.39%，资金成本维持在业内较低水平，整合之后在大悦城控股在融资方面，通过增大体量、增强信用，企业融资成本有望进一步降低，财务管理也将更加优化。在大悦城地产完成并表后，亦有望进一步拓宽公司的融资渠道。
对于2019年的融资策略，年报显示公司将持续提高周转效率挖掘现有资产效能，同时结合新的外部形势积极拓展融资渠道获取发展所需资金。一方面，公司将继续加大推进各项目的销售力度，加快资金回笼，提高资金使用率；另一方面公司将充分发挥较强的融资能力，利用国家优化社会融资结构，积极发展债券市场的契机，扩大债券融资规模。公司通过各种融资所获得的资金成本，一般不高于市场同期同类融资产品的平均资金成本。
重组打开成长空间
开启高质量发展新篇章
2019年是大悦城控股焕新亮相的元年，在完成重组之后，大悦城控股成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，既能通过开发型物业的高周转实现现金回流，又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利，同时公司将对品牌进行深度融合，扩大品牌的市场影响力。完善的房地产产品组合、整合创新能力、多元化的土地获取能力、快速高效的运营能力以及良好的品牌美誉度将推动公司的持续经营能力及核心竞争力不断提升。
在城市和区域布局方面，公司将继续以“3+X”城市群布局为主线，因城施策，重点布局京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等中国五大城市群的核心城市及周边辐射区域，在已经形成的“一线核心-二线中心-三线省域中心”分布格局基础上，以“三快两稳”投资策略为指引，快稳结合，到2021年，在现有26个城市布局的基础上，进一步拓展至45～50个城市。2019年公司计划新开工项目25个，新开工面积226.96万平米。
在产品和业态方面，公司在重组后成为以商业地产、住宅地产和产业地产为核心板块，涵盖酒店、长租公寓、旅游地产等创新业态的全产业综合地产开发平台。商业地产包含“大悦城”城市综合体旗舰品牌，“大悦春风里”区域性商业中心，中粮广场、中粮置地广场等持有型写字楼品牌，以及北京华尔道夫、亚龙湾瑞吉酒店等高端酒店产品。在商业地产方面，2019年公司将继续扮演商业地产引领者角色，打造行业标杆，2019年公司将力争实现购物中心业态租金收入双位数增长。在精准投资方面，公司将重点拓展华南、华中等战略区域，关注南京、郑州、青岛、大连、长沙等重点城市。总结拓展经验，完善并规范轻资产管理输出模式。积极寻求大悦城春风里的基金模式。品牌推广方面，行业端以“共生”为年度主题，强化大悦城与消费者、商户、合作者的相互关系；消费端强化青年文化属性，将大悦城塑造成青年文化地标。
重大资产重组的实施完成标志着大悦城控股开启了高质量发展的新篇章。展望未来发展，在中国房地产市场基本稳定，坚持“房住不炒”的基调下，行业面临新的发展起点，大悦城控股将紧抓行业发展机遇，贯彻高质量发展理念，充分利用两个上市公司整合的优势，定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向，坚持“持有+销售”、“产品+服务”的双轮双核发展模式。商业地产板块确保领先地位，销售型业务确保稳健增长，实现行业地位稳中有升，经营回报稳中向好。大悦城控股将坚持精准投资、科学运营、力控风险、良好回报，力争成为更具持续发展能力的城市美好生活创造者，为城市创造永续价值，为人民创造美好幸福生活。
