3月以来，上市房地产企业密集发布2018年年报。
截至日前，据了解，全国发布2018年房企年报的企业合计42家，其中A股27家，港股15家。2018年的销售额同比增速是46%，低于2017年的48%。
另据国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积17.17亿平米，同比增长1.3%，增速比2017年低6.4个百分点；销售金额15.0万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。
可以看出，2018年房企，销售增速整体放缓，营收持续迎来丰收之年，但同时出现归属母公司净利润下降、资产负债率攀升等情况。
中原地产首席分析师张大伟向《中国产经新闻》记者分析称，从房地产企业年报数据看，大部分企业利润明显上涨，房企收获历史上最丰收的年报。42家企业中，利润数据下调的只有12家，70%的企业利润出现了明显的上涨。从平均营收数据看，上涨了27.9%。
而对于2018年房企净利润率出现下调的原因，“主要是资金成本相比2017年明显上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。拿地多，也推动了其融资需求。信贷市场的调控持续，让房企在其他渠道融资的需求持续大涨。”张大伟说道。
不过，记者注意到，2018年，在“房住不炒”和因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。从2018年下半年开始，房企销售业绩增速放缓，进入2019年后，这一趋势更为明显。包括多家龙头房企，销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。
在今年的全国两会政府工作报告中，虽然“房住不炒”并未出现，但是此后住建部相关负责人重申“房住不炒”的调控基调，定调2019的政策思路，稳地价、稳房价、稳预期、防风险将贯穿全年。
有预计称，行业集中度仍将进一步提升，预计2019年千亿房企的规模将扩大到40家左右。
那么，2019年的房地产市场环境如何，知名财经评论员司徒正襟对《中国产经新闻》记者表示:“2019年房地产市场的整体环境比2018年要惨淡一些。很多房地产开发商今年年初都提前了自己的工期。自从万科去年打出了：‘活下去’的口号之后。房地产市场的整体预期出现了一个较大的下调趋势。一方面，三四线城市因为房地产市场前些年的去产能逐渐将能够转化的居民储蓄转移到房地产市场中，消费已经饱和。另一方面，一二线城市，因为各种政策限制导致房地产交易前景不被看好。也是导致地产开发商收缩现金流的原因之一。”
张大伟表示，2019年预计房企的分化将加剧25家房企发布1-2月销售业绩，但从企业看，其中碧桂园、恒大、万科均出现了明显同比下调，25家企业合计1-2月销售额为5019亿，同比下调了7%。从2019年1-2月份销售数据看，大部分企业都出现了平稳，预计2019年初销售额很难超过2018年同期。
不可否认的是，随着市场集中度越来越高，强者恒强，当下仍有不少房企在规模赛道上冲刺。扩张带来规模，但也伴随风险。
有专家称，对房企来说，2019年，要警惕资金链、融资、投资等各种风险。
司徒正襟则认为，2019年，房地产开发商需要着重注意政策风险。今年两会提出的要稳步推动房地产税的落地，这可是一项比较大的地产行业利空。所以房地产开发商还是需要在房地产税出台之前尽量盘活销售和现金流，实现一个最大可能性的回款，借此应对未来可能到来的危机。
此外，在房住不炒的整体基调下，调控政策将保持稳定性和持续性，随着债务兑付高峰来临，房企将面临前所未有的偿债压力，快速去库存化与回款，保证现金流的安全与财务的健康，成为房企今年的重要工作。有关机构研发中心总经理白彦军指出，2019年房企需要偿还的国内外的信用债规模将近5000多亿元。
由此，对于房企来说，如何规避风险，实现全面发展，也值得深思。
