3月29日，绿地香港（00337.HK）公布2018年全年业绩，去年公司录得合约销售额人民币379.25亿元，按年增长26%，失约400亿目标。
公司董事局主席兼行政总裁陈军将其归因为一系列外部因素：2018年中国经济增长率达最低、国际形势复杂多变、中美贸易摩擦、美联储加息，以及国内房地产市场的“冰火两重天”。
三百多亿规模，对扎根泛长三角、泛珠三角区域的绿地香港来说，并不算大。公司管理层显然对此也并不满意。3月29日业绩会上，陈军表示，公司2019年销售目标为500亿元，并计划于三五年内跨入千亿大门。
表态容易实现难，随着行业竞争愈发激烈，绿地香港欲想突围急需扎实的功力。公司管理层在接受第一财经专访时表示，未来将以人口和产业为导向，重点布局省会、二线和强三线城市。同时优化债务结构，在追求规模的同时把握安全边际。
与集团不存在同业竞争
作为绿地控股（600606）旗下控股子公司，绿地香港为集团层面提供国际资本市场的融资载体。公司管理层独家回复第一财经，绿地香港在区域深耕和布局上更加灵活，与集团地产业务不存在同业竞争关系。但多年来，绿地香港受益于集团的品牌形象、优势资源以助力自身发展毋庸置疑。
2018年内，绿地香港合计实现合约销售金额约379.25亿元，同比增加约26%；对应合约销售面积为327.52万平方米，增幅约44%；平均合约售价为11580元/平方米。自2013年公司创立以来，其合约销售金额复合增长率达60%。
营收方面，2018年绿地香港总收益154.44亿元，同比增长5.65%；拥有人应占年内溢利约为人民币17.36亿元，按年增长约32%；年内核心净溢利约达17.32亿元，按年增加约32%。
实际上，自2015年以来，绿地香港在利润表现上呈波动上升趋势。2015-2018年公司毛利率分别为18%、17%、25%、27%。2018年较2017年毛利率依然上升，但与去年相比涨幅已放缓。
当被问及毛利率是否会保持上扬趋势时，陈军回应称，公司更希望能够在产品上、新的生活方式上起到引领作用。“我们更希望能做得更强，而不是做得有多大。所以我相信毛利率还将进一步得到改善和提高。”
去年，绿地香港增加国内核心城市群的土地储备，全年新增项目11个，土地储备638万平方米，预计新增货值685亿。截至报告期末，绿地香港土地总储备约2000万平方米，布局于全国9个省份，18个城市合计48个项目。
公司董事会秘书雷雨表示，绿地香港项目分布主要集中在泛长三角和粤港澳大湾区，形成了一、二、三线城市的均衡纵深布局，并称目前土地储备可支撑未来2-3年的发展需求。
从销售业绩的区域布局亦可见一斑。年内，其合约销售额主要来源于长三角、西南地区及海南等区域。其中，江苏、广西、云南及海南项目分别贡献约32%、24%、14%及13%的销售金额。其他核心项目主要包括浙江项目和广东项目。
销售业绩未至四百亿，管理层也并不停止渴。今年销售目标为500亿。今后三五年内，要以预期年均30%的增长率，迈进千亿房产公司规模。” 但行业冷风瑟瑟，没有房企在喊出千亿目标时毫不踌躇。
绿地香港对规模的态度也很暧昧，表态完毕，陈军立刻称道，制定目标是“量体裁衣”，会根据市场情况适时调整节奏。“在这个市场当中，我们更希望能做得更加强，而不是做得有多大，更希望自己能够行稳致远。”
房地产+不代表多元化
房企转型浪潮中，中小体量房企也不甘其后。虽然绿地香港在内地房企中体量并不算大，但涉足领域却包含医康养、文商旅等多个业务板块。目前，绿地香港在巩固房地产开发主业的同时，积极推进“房地产+”战略，打造产业协同效应，构建全生命周期产业链。
但陈军认为，其房地产+战略并不代表多元化，虽然业务面铺开广，但公司是资源整合者，将合作伙伴进行导入，而并非所有具体产业内容物都亲自去做。实际上，从业绩报告“地产项目”这一表述中也可看出，新兴业务均围绕地产主业。
既然如此，布局新型业务原因何在？陈军表示，医康养、文商旅项目各有不同属性和主打特色，并非单纯提供房屋居住需求，而是为满足新型消费和生活需求。“开发产品不只是盖房子本身，而是看可以提供什么样的消费类体验。”
但文旅项目等业务开发周期长、短期难以盈利已是行业共识。从绿地香港业绩报告可看出，新兴业务还未贡献收益。目前，其核心业务仍为物业销售，其他分部收益包括酒店运营收入、物业管理收入以及其他服务和租赁物业收入。
规模压力下，绿地香港仍要全力发展贡献现金流的地产主业。第一财经了解到，2019年其可销售货源达700亿元。可售资源区域分布中，排名前列的是江苏、广西、上海，分别占比21%、17%、16%。在推货节奏方面，预料上半年推货量占30%，另有70%将于下半年推出。
值得注意的是，随着公司规模扩大，其负债率也在逐年攀升。2016-2018年，绿地香港资产负债率分别为82.03%、83.15%、84.55%。截至报告期末，其有息负债总额185亿元，其中59%为长期债务，41%为短期债务，加权平均融资成本5.2%。
在债务结构优化上，雷雨介绍称，绿地香港的境外有息负债占总有息负债比例从2015年的79%、2016年的67%、2017年的52%到2018年的44%，是一个非常良好的比例。据悉，2019年绿地香港希望继续压缩境外美元债，以降低企业成本、应对汇率风险。
此外，谈及房地产税，陈军认为其牵涉非常大的系统工程，涉及面非常广，立法所需时间可能会比较长。虽然牵一发而动全身，但陈军认为若能稳妥地推进，相信未来对于房地产行业将起到非常重要的作用，因为政府希望建立的是一个长效机制，而目前的限购、限价等方式都只是阶段性调整。
