中房网讯 房地产市场的降温，让越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”。慢慢地从注重规模、周转率和销售收入向注重持续现金流入转变。
而随着融资环境的改善，房企之间的竞争大多围绕土储量展开。
融资动作频频 融资成本降低
3月房企融资环境延续2018年11月份以来的气氛，融资活动较为活跃。
据克而瑞研究中心提供的数据显示，3月份85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，环比上升18.5%，同比增长13.7%。具体到企业表现，3月份融资总量最高的企业是万科，融资总量127.9亿元，主要是其3月27日进行的一笔增发，募集金额77.8亿港元，以及3月8日发行的一笔6亿美元中期票据。
另外从梯队表现来看，1-3月份所有梯队的房企融资总量均实现了同比上涨。其中，TOP10房企融资同比增加39.71%，也是平均融资额最多的一个梯队，增幅也最大。克而瑞研究中心对此分析认为，主要由于2018年初以及央行先后五次降准，加强银行间流动性，房企抓住融资环境较为宽松的窗口进行融资，以及由于债券陆续到期，房企发债意愿较强。
进入4月份，房企的融资潮仍在持续。包括万科、恒大、融创等头部房企均抛出了各种的发债计划。
4月9日，至少有4家房企发债。其中，当代置业就5亿美元未偿付票据作出交换要约，并拟发新票据；越秀地产拟发11亿港元债券；融创中国发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%；弘阳地产集团发行于2022年到期金额为3亿美元、年利率9.95%的优先票据。
4月8日有6家房企公布发债。其中，中国恒大集团公告称，发行3笔合共20亿美元的优先票据；我爱我家拟发行20亿境内公司债，期限不超5年；蓝光发展成功发行5000万美元境外私募债券；金茂酒店拟发行7亿元超短期融资券；融创房地产集团拟申请发行80亿元公司债券，申请已获得上交所受理；弘阳地产集团宣布建议发行优先票据，优先票据的所得款项净额为现有债务进行再融资及一般公司用途。
4月4日，万科公告称，成功以每股H股29.68港元，向不少于6名承配人，成功配发及发行总数为262,991,000股新H股，配售所得款项净额约为77.8亿港元。
而4月3日晚，碧桂园也发布公告称，此前宣布的公司债发行工作已于4月2日完成，最终发行规模为5.9亿元，票面利率5.03%。
从房企资金成本看，相比前期有所下调。主流房企境外融资成本均在6%-8%，境内融资的公司债均在5%以内，境外融资成本也有非常明显的降低。
东北证券房地产行业分析师高建指出，在融资成本方面，房企发行的产品利率大多低于他们在 2017年和2018 年发行的相同期限的产品，但仍高于2016年的发行成本。
以4月3日发行公司债券的华侨城为例，其本期债券品种一期限5年，第3年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，发行总额为25亿元，票面利率3.88%。
战略分化之下的粮草储备战
身处下行期的房地产市场让绝大多数房企捂紧了钱包，但企业们深知唯有土储丰富，才能让其追逐业绩目标以及实现更好行业位次的路径变得清晰。在融资逐渐顺畅的前提下，房企间的竞争大多也围绕土储量展开。
尽管企业在拿地方面的理性回归将继续蔓延至2019年，但对于一些现金流能力较强的企业来说，也是比较适合增加土储的时机。
克而瑞研究中心数据显示，3月份31家典型房企新增总建面达2705万平方米，相比上月上升11%，总的新增土地成交总价为1224亿元，环比下降3%。
从企业表现来看，尽管3月份大多数房企拿地态度相对持谨慎，但少数房企拿地态度相对积极。3月份31家典型房企中拿地超200万平的房企仅有3家。
从新增拿地城市分布来看，3月份31家典型房企的主要投资布局方向集中在强二线城市及热点三四线城市，新增建面占比分别为 44%、48%，其中重庆、济南、合肥、南宁等强二线城市与佛山、延安等热点三四线新增土地总量都不小。从区域分布看，31家典型房企拿地分布比较均衡，其中，中西部新增拿地建面占比达30%，其他三个区域新增土储占比都有不同程度上升。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年以来房企拿地渐趋谨慎，源于行业下行及调控持续。在宏观经济形势不景气之外，2018年国内重点城市市场整顿力度不减，对于土地提出更为苛刻的条件，比如配建规模增多、限价条款严格，这在很大程度上限制了企业的拿地能力。
此外，不同规模、不同类型房企的拿地投资战略也出现分化。
自2018年三季度之后，包括碧桂园、恒大、中海、保利在内的部分TOP 10房企投资节奏表现出了明显放缓的趋势。而与之对应的是，在房地产市场调整期，仍有部分房企投资力度不减。在2018年9-11月新增土地投资相对积极的五家房企中，有四家属于央企、国企；此外，一些跻身TOP 50且规模在500亿元左右的新上市房企拿地踊跃，如正荣地产、弘阳地产、大发地产等。
克而瑞研究中心分析称，新上市房企拿地热度不减，一方面由于新上市房企短期内资金压力迅速缓解，为其战略性投资扩张提供了有力支撑；另一方面，随着上市后市场关注的提升，助力融资渠道的拓宽，这些房企的规模发展需求进一步被满足。
不过据业内人士透露，在市场回归理性、房企投资节奏普遍放缓的背景下，不少企业已在内部提高了拿地前测算阶段的投资回报率。基于当前资本市场环境走弱的预期依旧，2019年土地整体价格预计将持续走稳，市场也将迎来适合仔细甄别、抄底拿地的新一轮战略发展周期。而2019年企业业绩规模的增长，也将主要依靠供货增长来实现。
同策咨询研究总监张宏伟认为，在拿地方面，2019年房企应重点在二线及强三线储备粮草。一线城市机会虽好，但进入门槛较高且竞争压力较大；普通的三四线城市一方面去库存压力仍存，另一方面市场增长空间有限，因而企业布局还需谨慎。“部分三四线城市机会型进入，跑跑量还可以，但若想长期战略布局还要更加审慎一些。”
来源：北京商报、证券日报、中国新闻网、克而瑞研究中心，中房网综合整理
