重回快车道的保利发展（600048.SH，下称“保利”）交出了2018年成绩单。
4月15日晚间，保利发布2018年度报告显示，公司2018年营业总收入1945.55亿元，同比增长32.66%；净利润 261.49 亿元，同比增长 32.78%；归母净利润 189.04 亿元，同比增长 20.92%。
在衡量公司规模和行业排名的重要指标合同销售金额上，保利以4048亿位列行业第五，同比增长30.91%，市场占有率提升至 2.70%。
若与同期行业十强房企24.8%的同比增速相比，保利2018年的增速超过龙头房企均值，显示出增长的优势。但若与同在五强行列的其他同行比较起来，依然存在较大差距。数据显示，位居行业第四的融创中国（01918.HK）去年实现合同销售4600亿，而位于行业第三名的中国恒大（03333.HK）则高达5500亿，超过保利约1500亿。
作为央企阵营中领先的房地产企业，保利的市场规模曾经位于行业第二名，一度被视作最有潜力超越彼时行业一哥万科的种子选手，但在过去一轮周期中，民营企业阵营的异军突起，将保利、中海（00688.HK）等领先的企业拉下神坛。
作为地产央企龙头，保利固然拥有其他民营企业无法比拟的竞争优势，但在竞争日趋白热化的房地产行业，从领跑者到追赶者的身份变化，倒逼保利放弃佛系姿态，重新站到奔跑的赛道之上。
一年增收千亿
连续四年，保利的销售保持着一年增长1000亿的节奏。数据显示，2015年~2018年，保利的销售金额分别为1471亿元、2203亿元、3150亿元、4048亿元，年均复合增长率在20%左右。
权益销售额方面，保利近三年地产权益销售分别是1471亿元（2015年）、1613亿元（2016年）、2236亿元（2017年）、2875.5亿元（2018年）。
报告期内，保利在一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达 77%，其中在珠三角实现签约销售 1170 亿元，较2017年同期增长 24%。深耕城市销售再创新高，单城签约过百亿城市 12 个，广州实现签约 400 亿元，佛山、北京超过 250 亿元，东莞、中山等首次突破 100 亿元。
在限购、限签等调控政策以及信贷收紧的影响下，2018年，保利全口径的销售回款率超过88%，回款资金达3562亿元，2018年，保利经营性现金流量净额指标达119亿元，同比增长140%。截至2018年期末，持有账面现金达1137亿，现金利息倍数达2.79倍。
2018年，保利营业总收入1936亿元，同比增长32.3%；实现归母净利润188亿元，同比增长20.3%；实现基本每股收益1.58元，同比增长19.7%；加权平均ROE为16.4%，同比提高0.12个百分点。
净利润的增长得益于毛利率的提高。2018年全年，保利毛利率提升1.45个百分点至 32.49%。其中，房地产结转毛利率也提升至 32.68%；实现投资收益 26.90 亿元，同比大幅增长 60.06%；净利率 13.44%，与 2017年基本持平。
截至2018年年底预收账款达2998亿元。预计公司在2019年依旧能够保持业绩的平稳增长。
低成本融资支撑逆势扩张
2018年，国内房地产行业资金面空前紧绷，大多数房企负债比率和融资成本显著上升。在此背景下，保利的央企身份优势尽显。
数据显示，公司资产负债率 77.97%，基本保持稳定；净负债率 80.55%，同比降低 5.82 个百分点。截至期末的有息负债总额 2637 亿元，有息负债综合成本仅 5.03%，处在行业最低区间。
资金是推动房企扩张的根本，去年，保利依旧保持了较为积极的投资策略，全年拓展项目 132 个，新增容积率面积3116万平方米，是年度签约面积的 114%。合计购地总金额总地价1917.3亿元，同比下降28.4%，拿地金额占比销售金额47%，新增土地平均楼面地价6186元/平米。
截至 2018 年末，保利在国内外 100 个城市合计拥有在建面积 10390万平方米、待开发面积 9154 万平方米，可满足未来 2至3 年的开发需要。在总计超9000万平方米的待开发面积中，一二线城市占比 60%，城市群周边的核心三四线城市占比 30%。于大湾区，保利拥有总货值2788.6亿元，土地储备建面1853.4万平方米，皆位于货值榜及土储建面榜的五强之内。
2018年，保利持续加大一二线城市及核心城市群的渗透，年内一二线城市拓展金额和面积占比较高，且三四线城市新增容积率面积中 53%位于珠三角、长三角城市群。
对于2019年，保利没有披露销售目标，但按照公司一年1000亿的增加幅度来看，5000亿是其即将攻陷的下一个阵地。
数据显示，今年前两月，保利合计实现合同销售金额670亿，反超恒大、融创，暂时重回前三，第一季度，四家房企销售突破1000亿，保利名列其间。但公司能否将这一优势延续至全年，目前仍不得而知，毕竟，在央企面对利润率等众多考核指标的束缚之下，民营企业在市场上随行就市的灵活性更高。
