“2020年达到千亿”。跳跃式发展的闽系代表房企阳光城（000671.SZ），在掌门人林腾蛟的带领下，提前达到了目标。
近日，阳光城发布2018年年报。2018年阳光城销售额度首次突破千亿关口达到1628.56亿元，同比增长70.28%、经营性净现金流入高达为218.31亿元，同比增长147.55%，达到了历史最高水平；净负债率降至182.22%，同比减少70个百分点。2019年，阳光城将销售指标锁定在1800亿元。
千亿之下仍有隐忧，长江商报记者梳理发现，阳光城销售额虽然破千亿，但净利润率却处于低位。2018年度净利润率是6.92%，未达年初8%的预期。有数据显示，2017年的主流房企的平均净利率已经达到12.4%。
与低利润相伴的还有居高不下的负债率。根据财报，2018年阳光城净负债率降至182.22%，同比减少70%。然而，易居数据显示，2017年170家房企加权平均净负债率为88.73%。
值得注意的是，阳光城财务费三年增长近15倍，2016年为4164.95万元，2018年高达6.14亿元，大增379.76%，其中利息费用达6.73亿元，同比增加71.68%，利息收入3.14亿元，同比增加93.30%。
“阳光城目前只注重扩张和销售目标，而忽略了净利润率，是比较典型的扩张性思维。”财经评论员肖磊对长江商报记者表示，“净负债率仍然远远高于平均线，一方面未来面临更大的成本问题，无论是融资成本，还是利息负担；另外企业未来的扩张或积极性将遭到抑制，所以整体来说会更依赖于更大的销售目标，这种情况下有可能会导致非理性的决策等风险。”
针对相关财务问题，长江商报记者发送采访函至阳光城，截至发稿前未得到回复。
销售额首破千亿
规模扩张和降低负债是2018年阳光城最亮眼的表现。
年报显示2018年度，阳光城全年实现合约销售金额1628.56亿元，同比2017年的915亿元增长77.98%，指标完成率116.33%；实现合约签约面积1266.38万平方米，合约销售均价约为12859.96元/平米。营收同比增长70.28%，归母净利润同比增长46.36%。公司合并报表总资产2633.97亿元，较上年末增长23.52%；合并报表净资产410.30亿元，较上年末增长34.22%。
克而瑞认为，规模的增长，一方面的得益于合作开发的撬动，另一方面也与企业不断加强区域及城市深耕和持续优化营销体系息息相关。近年来阳光城持续加大合作开发的力度，2018年上半年阳光城的权益销售金额占比约为80.9%，下半年大幅下降至66.4%，2019年前两月进一步下降至62.2%，可以看出合作项目对销售的贡献越来越大。
伴随业绩高增速，阳光城实现了财务指标特别是偿债指标的大幅优化：有效降低扣除预收账款的资产负债率至60.84%，同比减少6个百分点；有息资产负债率降至42.75%，同比减少10个百分点；净负债率降至182.22%，同比减少70个百分点。
值得一提的是，阳光城2018年进一步加强了现金流管控，自2017年第一季度净现金流开始首次转正，2018年，经营性净现金流入高达为218.31亿元，同比增长147.55%，达到历史高点，本期账面货币资金378.48亿元，占比总资产14.36%，公司预收账款621.21亿元，同比增长54.72%，同时房地产销售回。显著提升，平均回款率达到80.05%，达到历史最高水平。
2019年，阳光城提出全口径销售目标1800亿元，目标销售增长率为10.5%，预计会将销售回款的50%-55%投入拿地，预计拿地金额为800亿元。
克而瑞认为，按照近两年的阳光城的销售增长率来看，目标的制定较为保守，完成压力不大。2018年末，阳光城总土储建筑面积约为4418万平方米，同比增长15%，权益面积占比约为62%，总货值约5494亿元。从目前阳光城的销售规模和增长速度来看，土储货值略显不足，需要进一步加大力度拿地，拓展土地资源。
截至2019年2月末，阳光城新增土地投资81亿元，新增土储面积100万方，均集中于北京、南京、苏州、福州等优质城市。销售方面，在市场其他企业销售增速放缓或不达预期的背景下，累计实现200亿的销售，同比增速达50%。
净利润率增长缓慢
阳光城销售额突破千亿的同时，面临低利润的尴尬，与行业主流房企水平差距相对较大。
根据财报，2018年度阳光城实现营业收入564.70亿元，当期净利润39.06亿元，同比增长75.30%；公司年度净利润率6.92%，未达年初8%的预期。中原地产统计数据显示，2017年房地产行业主流企业，平均净利率达12.4%。
对此，阳光城执行董事长朱荣斌回应称：“确实，阳光城过去的基础比较差，2018年结转的是2016年的项目，当时的项目售价和盈利相对弱，没有达到预期。”
肖磊认为，净利润率跟企业的经营状况有很大的关系，成本控制以及产业链整体的掌控能力、竞争水平，决定了净利润的走向，阳光城目前看只注重扩张和销售目标，而忽略了净利润率，是比较典型的扩张性思维。
与低利润相伴的还有居高不下的负债率。根据财报，2018年阳光城有息资产负债率降至42.75%，同比减少10%，净负债率降至182.22%，同比减少70%。易居数据显示，2017年170家房企加权平均净负债率为88.73%。
长江商报记者注意到，阳光城近年净利率不断下滑，2018年有所增长，但也很缓慢，2014年-2018年，净利率分别为9%、8%、7%、6.72%、6.92%。
“希望通过三年的时间，把阳光城的净负债率降低在100%之内。”在阳光城的业绩会上，阳光城执行副总裁吴建斌许下承诺：“2019年将争取回到150%，希望在2020年净负债率可以降到100%之内。”
长江商报记者注意到，近三年阳光城的财务费、销售费、管理费均有不同幅度上涨。长江商报记者梳理近年财报数据发现，2016年-2018年的财务费用分别为4164.95万元、1.28亿元、6.14亿元。同比增长79.27%、207.33%、379.69%；销售费用分别为4.84亿元、9.61亿元、17.57亿元。同比增长5.91%、98.55%、82.83%；管理费用分别为，6.78亿元、11.77亿元、15.77亿元。同比增长22.38%、73.60%、33.38%。
肖磊分析称，主要的原因还是整体为了达到销售目标而扩张成本提升所致，整体销售成本在提升，在市场相对好一点的情况下对盈利的影响稍微小一些，但一旦市场遇冷，财务费用的大幅上升带来的影响将比较大。
此外，2018年阳光城全口径销售金额1628.56亿元，同比大涨77.98%，销售回款率为80.05%。平均销售均价为13145.21元/平米，与17年的13880元/平米相比下降5.3%。公司2019年前2个月公告的销售均价12925元/平米，平均销售价格继续下降，其中2月份销售均价已大幅下降至8473元/平米。
为何销售快速增长，销售价格却下降明显？“目前看，整个房地产全行业为了对冲周期影响和达到预期销售，都在降价促销，所以整个战略方面看应该是以价换量，以降低利润的方式来换取销售额。”肖磊认为，整体来看，跟整个房地产行业的调整有关系，也跟企业的盈利能力有一定关系。
融资成本上升至7.94%
为解资金之渴，2018年阳光城持续通过多元化方式进行融资，包括资产证券化、中期票据、定向工具、永续债、银行贷款等，其中成功发行多个国内首单证券化产品。
不过2018年整体融资环境进一步收紧，企业融资成本普遍上升，阳光城的平均融资成本上涨0.86个百分点到7.94%，克而瑞认为，与其他同等规模企业相比并不算低，未来融资成本还需进一步降低。
尽管融资收紧，但阳光城今年依旧寻求更加多元的融资渠道，发起多项融资。而大量的融资背后，也是阳光城对资金极度渴求的表现。
2018年，阳光城股权质押、高额担保及倡议员工增持都被外界视为是资金承压的表现。
肖磊认为，从这个方面来说，阳光城面临诸多融资和信用方面的困难，处在较明显的财务风险控制阶段，但由于销售额带来的现金流动性还算可以，可能借助当前的现金流，做更多信用扩张和增加负债的事情，为房地产下一个困难时期做准备，同时也想给员工和市场传递信心，希望获得更多支持，所以企业可能存在很大的危机感。
此外，阳光城集团自2014年开始布局多元化业务，已经拓展到医疗、产业、长租公寓、商业和教育等板块。
然而，从总营收结构来看，随着阳光城多元化业务的推进与逐渐成熟，房地产业务在总营收中占比仍然具有绝对性的地位，近五年房地产业务占主营业收入中的比重均高于90%，近三年在主营业务收入中的占比均在99%以上。2018年大部分多元化板块都呈现收入增速低于成本增速的情况。
