需求透支，市场去化后劲不足
从2015年下半年开始，酒城楼市成交量迅速回暖，业内人士都把这种现象归结为此前压抑的需求集中释放。但以此后两年多时间，泸州楼市持续放量销售的情况来看，这种市场需求已经被过度放大了。
在一家装饰公司做设计的小陈，毕业后回到泸州工作，如今才三年多。虽然结婚的事还没有时间表，但父母亲担心他婚房的事，一直关注着楼市变化。
“本来计划着慢慢来，也好多积攒点钱。但看着房价不断上涨，他们决定早做打算，并在年初定下了一套新房，交了首付。”小陈表示，“为此，全家不得不拿出全部积蓄。”
在某事业单位工作的王先生，本打算等一段时间，手里宽松点再购置一套大房子改善一下居住环境“。房价越涨越高，再等怕是更买不起了。”无奈之下，王先生立刻与全家商量，竭尽全力出手提前买入。 在这一波楼市繁荣中，与小陈、王先生类似的购房者比比皆是。这些普通的购房者，看着房价飞速上升，唯恐出手晚了更买不起，在开发商的鼓动之下，纷纷跟风行动起来。有关数据显示，仅今年前 5 个月，泸州市中心城区共成交商品房达 169.442 万平方米，几近了 2013 年、2014 年全年的成交量。2016 年、 2017年泸州楼市也都有着骄人的业绩， 成交量均超过200万平方米。
这种疯狂的背后也有一个隐患，就是过度消耗客户资源，可能导致后期楼市购买力的下降。前段时间，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖曾分析认为，去年“330 新政”以后，一线城市楼市持续升温、高热，从而透支了大量的市场需求，使得后市难以为继。
酒城楼市呢？在持续两年多的放量销售后，又将面临怎样的需求市场？正如一位业内人士感叹说“，市场需求的成 长也需要时间，特别是刚需，有购房资格的人暂时也都买得差不多了，楼市也需 ‘休养生息’。”
“当前市场冷清的原因，很大程度上是需求大量被消耗了。”有业界人士认为，其实从“金九银十”的表现来看，泸州楼市需求透支、后劲不足的隐患就已经显现“。而市场需求的恢复并非十天半月的事，尤其是在房价高企的情况下。因而，从市场需求的这个角度来讲，泸州楼市的‘冬天’才刚刚开始。”
预期看淡，观望情绪与日剧增
近两年来，与销量一起持续上行的， 还有房价。根据国家统计局发布的 70 个大中城市住宅销售价格统计数据，统 筹今年1至10月结果显示，泸州房价今年以来一直在环比上涨。即便销售遇冷的“金九银十”，泸州房价也上涨明显，分别环比上涨为2.6%和1.6%。
“本来打算趁着有多个新盘面世，看 能不能在其中选到一套合适的房子出手。但从最近我去逛过的几个楼盘看， 价格都太高了。”从一家楼盘销售中心出来，胡女士面对着上涨的房价开始变得犹豫“。这么高的价格难道真有那么多人能接受？房价会一直这样上涨不会松动？我现在都不知道该不该下手买房了。”
有业内人士评论，不仅购房需求透支严重，房价透支也很明显，买房人能不能接受将是对市场的重大考验“。这在楼市调整期，更需要时间来消化透支的价格。”
“泸州楼市量价齐升的局面不可能长久持续，市场风向已有所转变。”网友 “风车车”认为，一方面，市场购买力有限，近两年泸州楼市放量销售，该买的都 买得差不多了；另一方面，房价的高位运 行和二套房购房门槛的提高，对改善性 需求的经济和心理承受也都是一种考验。“在这样的环境下，我认为购房者的 压力已经转到开发商一边，所以完全没有必要急着买房。”
“无论是土地市场、还是房市，均已是‘高处不胜寒’，房价的上涨或将阻碍 后续的成交放量。土地市场自进入下半年以来便时有流拍现象；同样在高走的房价面前，越来越理性的消费者或重回观望。”对房价持续高位运行，有专业人士都曾表示担忧“，一方面是房价上涨过快，另一方面是房价持续高位运行。这已经使楼市购买力大量透支，未来楼市很可能面临调整。市场预期受此影响会 进一步回落，客户入市积极性也会急剧 下降。同时房价涨得太高也不利于人口 导入，发展反而后劲不足。”
房源激增，楼市面临回调压力
从去年年底到今年上半年，在商品住宅市场量价齐升的市场背景下，开发商在泸州土地市场疯狂拿地，高溢价现象频现。
“疯狂之后往往就是市场调整期， 所以盲目追求价格指数，盲目介入过热的市场，是楼市失败者共同的原因之 一。”有业内人士曾对此表示，“近两年 房地产市场量价的回升和反涨，主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透 支，如果房企据此以为未来楼市一直会 保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判。”
从历史经验来看也是如此，在经过 2007年、2013年的疯狂之后，2008年、 2014 年泸州楼市包括土地市场就陷入 大萧条。
从当前市场表现来看，泸州楼市的 高品质项目在短期内将出现快速增长， 但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢，因此泸州楼市可能很快就会出现供过于求的现象。而这些高价地项目，一方面面临着巨大资金成本的压力，另一方面也将面临艰难的去化压力。
从记者日前走访的我市几个楼盘 项目来看，售楼部大多门庭冷落，前来 看房的人稀少；即便有些项目推出了促销优惠，市场反应也不尽人意。
有业内人士指出，接近年底，楼盘 优惠活动会越来越多，力度也可能增大，房企就算不冲业绩也会为明年的风 向转变作准备。购买欲望在缩减，需求在减少，在客户不多的情况下，各房企的“价格白刃战”会愈演愈烈。
“既然市场是存在起伏的，如果只 想买在最低点，卖在最高点，那么这个愿望最后就会变成幻想。”一房地产评 论员表示，“对于变化不定的市场和捉 摸不透的政策，投资者要想立于不败， 最基本要做到两点：一、学会见好就收， 不要妄图吃鱼尾；二、学会对冲风险，把资金分散到不同领域，不同市场。这是投资的基本要义，也是应对当下楼市波动的策略。”其实，这不仅对开发企业有借鉴意义，对广大购房者也同样具有借鉴意义。
